부산지방법원 2023타경2669. 해운대구 우동 벡스코 비지니스호텔 14층 1418호로, 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔)입니다. 현 소유자인 주식회사어반트리는 2021.09.27 매매를 원인으로 2021.10.01 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 420,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가 역시 420,000,000원으로 동일합니다.
권리의 중심은 2021.12.17 설정된 박연숙 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한때 80,000,000원 공사대금 유치권이 신고돼 큰 변수였지만, 신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기했고 유치권이 존재하지 않는다는 확정판결이 2026.08.21 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경2669 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 센텀3로 20, 14층1418호 (우동,벡스코 비지니스호텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔) · 지하5층 지상21층 건물 내 14층 1418호 |
| 소유자 | 주식회사어반트리 · 2021.09.27 매매 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 의창새마을금고 / 315,114,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 유치권은 확정판결로 해소
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준은 2021.12.17 박연숙 근저당권이고, 이후 압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 6회 유찰인데 현재는 감정가 100%
이 사건의 가격 구조는 일반적인 “유찰 횟수만큼 최저가가 내려간 상태”와 다릅니다. 현재 회차 표시는 6회 유찰이지만 최저매각가격은 감정가와 같은 420,000,000원입니다. 신청채권자가 최초의 최저매각가격으로 정정한 새 매각기일을 청구했고 그 내용이 반영됐기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 100% | 420,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 80% | 336,000,000원 | 29,504,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 64% | 268,800,000원 | 95,763,200원 | 0원 |
따라서 6회 유찰이라는 숫자만 보고 현재 가격이 많이 내려왔다고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 여전히 420,000,000원으로 감정가와 같습니다. 이 사건은 현재 회차에서 “유찰 할인”이 가격에 반영된 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 박연숙 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,400,000원 |
현재 최저가 420,000,000원을 매각가로 가정한 배당 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 센텀시티역 남동측 인근으로, 주변은 각종 상업용부동산·공동주택·오피스텔·벡스코 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 센텀시티역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(호텔)입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조, 지하5층·지상21층 규모이며 대상은 14층 1418호입니다.
- 도로. 북동측으로 광대로, 남동측으로 중로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 일반산업단지와 지원시설구역에 포함됩니다. 공시지가는 11,970,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 입지와 교통은 양호하지만 실제 이용이 숙박시설이고 이미 6회 유찰 이력이 있어, 일반 주거용 집합건물보다 매수층을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가 착시 주의. 6회 유찰 이력과 달리 현재 최저가는 420,000,000원으로 감정가 100%입니다. 유찰 횟수만 보고 할인된 가격으로 오해하면 안 됩니다.
- 유치권 판결 원본 확인. 박성규의 80,000,000원 유치권 신고에 대해 유치권부존재 확정판결이 2026.08.21 제출된 상태이므로 매각물건명세서와 판결 제출 내용을 원본으로 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서와 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2023.05.24 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2023.09.20 공매취소공고로 말소됐습니다. 경매 진행과 관련 기록을 다시 교차 확인하세요.
- 숙박시설 환금성 확인. 감정평가상 이용상태가 호텔이므로 일반 주거용 부동산과 같은 매수수요를 전제로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 권리 변수였던 80,000,000원 유치권 신고는 부존재 확정판결로 정리됐고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 압류 5건 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 가격과 환금성입니다. 이 물건은 이미 6회 유찰됐음에도 신청채권자의 요청으로 새 매각기일 최저가격이 420,000,000원, 즉 감정가 100%로 다시 설정됐습니다. 게다가 이용상태도 숙박시설(호텔)입니다. 따라서 현재 회차를 “6회나 유찰돼 많이 싸진 물건”으로 평가하는 것은 맞지 않습니다. 권리 위험은 크게 정리됐지만, 현재 가격에 유찰 할인은 없다. 이 사건의 결론입니다.
