부산지방법원 2024타경105732. 부산광역시 남구 대연동 1584-5 소재 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 표시되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕의 3층 건물이 있으며, 매각물건은 일괄매각 대상입니다.

이 사건은 통상적인 금융기관 담보대출 연체에 따른 경매와 구조가 다릅니다. 등기상 경매개시 사유가 공유물분할을 위한 경매로 기재되어 있고, 정영미·정정주·정민주 등이 경매개시결정에 관계되어 있습니다. 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 그렇다고 권리관계가 깨끗한 것은 아닙니다. 금액이 확인되지 않은 기존 주거 임차인 4명의 보증금 문제가 매수인의 최종 취득비용을 좌우할 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 임차관계가 핵심

등기상 소유권보존등기에 공유자 6명이 기재되어 있고, 2024.09.09 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기되었습니다. 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다.

다만 경매개시결정등기가 소멸한다는 사실은 선행 임차인의 보증금까지 소멸한다는 뜻이 아닙니다. 이 사건의 임차인 4명은 모두 경매개시결정일보다 먼저 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 임대차 성립, 점유 유지, 보증금 및 배당 내역을 확인하여 각 임차인의 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 모두 미상

매각물건명세서와 현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 서화순·임성기·심정보·김승순, 총 4명입니다. 모두 주거용으로 기재되어 있으며 전입일은 경매개시결정일인 2024.09.09보다 앞섭니다.

대항력 표기는 경매개시결정 이전 전입 및 권리조사 결과에 따른 것입니다. 최종 대항요건과 매수인 인수 여부는 실제 점유·임대차계약·보증금 반환 상황 및 공유물분할 경매의 법률관계를 확인해야 확정할 수 있습니다. 확정일자와 보증금은 모두 확인되지 않아 우선변제권 및 배당 가능액을 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득가격 — 최저가만 보면 안 된다

이 물건은 감정가 대비 최저가가 약 24%까지 내려왔습니다. 그러나 보증금이 미상인 임차인 4명이 존재하므로 낙찰가와 실질취득금액 사이에 큰 차이가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

비교할 수 있는 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차액을 투자수익이나 시세차익으로 해석할 수 없습니다. 시세 비교는 임차보증금 및 인수액을 확인한 뒤 실질취득금액을 기준으로 수행해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,152,000원 가정)

아래는 집행비용을 차감하고 나머지를 소유자에게 교부하는 기초 계산입니다. 임차보증금, 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제금이 반영된 실제 배당표가 아닙니다. 공유물분할 경매 관계인의 채권액도 확인되지 않아 소유자 교부액을 확정된 잔여금으로 볼 수 없습니다.

잠정 잔여 133,445,872원은 매각대금에서 집행비용 추정치만 공제한 계산상 금액입니다. 임차인의 배당액과 미배당 보증금, 세금 등을 반영하면 실제 배당·소유자 잔여·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 계산상 채권자 배당액이 표시되지 않았다는 이유로 채무 또는 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 가격 — 낮아진 낙찰가와 인수금은 별개

유찰에 따라 최저매각가격은 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우 낙찰가 하락분이 인수액 증가분으로 상쇄될 수 있습니다. 따라서 5회·6회 유찰 시나리오도 임차보증금이 확인되기 전에는 실질적인 할인율을 계산할 수 없습니다.

⑥ 건물 적법성 — 건축물대장이 없는 미승인 건물

감정평가서상 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕의 3층 건물이고, 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.

그러나 매각물건명세서에는 해당 건물이 사용승인을 받지 못했고, 건축물대장이 없으며 등기상 내역과 면적이 다소 다르다고 명시되어 있습니다. 감정평가서의 일반적인 공부상 차이 기재와 별도로, 매각물건명세서에 적시된 미승인·대장 부존재 문제를 우선적으로 확인해야 합니다.

⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 해연중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2호선 못골역은 다소 근거리에 위치하며, 감정평가서상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 120.0㎡이며 토지 형상은 부정형, 지형은 평지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 토지 중 일부는 도시고속도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 775,500원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 금액은 토지 공시지가이며 건물 및 토지를 포함한 현재 거래시세를 의미하지 않습니다.
• 환금성. 4회 유찰 이력과 건물의 미승인 상태, 임차보증금 미확정 문제를 함께 고려해야 합니다. 현재 자료만으로 일반적인 주택과 동일한 수준의 재매각 가능성을 전제하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차보증금 전수 확인. 서화순·임성기·심정보·김승순의 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자 및 실제 점유 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 배당 및 인수 검증. 임성기와 김승순의 배당요구 내역을 확인하고, 나머지 임차인의 배당요구 여부도 원본으로 검증해야 합니다. 배당 후 미반환 보증금의 인수 여부를 확정해야 합니다.
• 공유물분할 경매 확인. 경매개시결정 원인과 공유물분할 관련 판결·결정, 매각조건을 대조하고 기존 임대차의 효력과 매수인에게 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 건물 적법성 검증. 사용승인 미취득 사유와 건축물대장 부존재 원인, 등기상 면적과 실제 면적의 차이를 확인해야 합니다. 관할 행정기관에서 추인 및 적법화 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 대연동 1584-5 외 1필지와 건물의 매각 범위, 토지·건물의 권리관계 및 경계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 재산정. 낙찰가뿐 아니라 인수할 임차보증금, 건물 적법화 관련 비용 및 기타 부담을 확인한 뒤 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
• 시세 확인. 주변 유사 다가구주택의 최근 거래가격과 건물의 적법성·임대차 상태를 반영한 가치 비교가 필요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 24% ≠ 실질취득 24%”

이 물건의 최저매각가격은 136,152,000원으로, 감정가 567,064,800원의 약 24% 수준입니다. 그러나 공유물분할을 위한 경매라는 특수한 구조에 더해, 경매개시결정 이전 전입한 주거 임차인이 4명 존재하고 이들의 보증금이 모두 미상입니다.

또한 건물은 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없으며, 건물의 내역과 면적이 등기사항전부증명서와 다소 상이합니다. 임차인 인수액과 건물 적법화 가능성을 확인하지 않은 상태에서는 낮은 최저가를 근거로 저가 매수나 수익성을 판단할 수 없습니다.

결론은 인수액 미확정·미승인 건물·4회 유찰이 겹친 고위험 물건입니다. 임차보증금과 배당 구조, 공유물분할 경매의 권리효과, 건물의 적법화 가능성 및 실제 시세가 확인되기 전까지는 가격 메리트와 실질취득금액 판단을 보류하는 것이 타당합니다.