감정가 49%까지 내려왔지만, 임차인 보증금과 건축 적법성이 모두 미상 — 대연동 1584-5

부산지방법원 2024타경105732. 부산 남구 대연동 1584-5 외 1필지의 토지와 감정상 3층 단독주택인 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 120㎡이며, 등기상 공유자는 강명호·강수경·강현수·정민주·정영미·정정주 6명입니다. 일반적인 담보권 실행 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매로, 근저당권이나 압류·가압류 등기는 확인되지 않습니다.

등기만 보면 단순하지만 점유관계는 정반대입니다. 101호·102호·202호·301호에서 확인된 실제 임차인은 모두 2024.09.09. 경매개시결정 이전에 전입했습니다. 다만 보증금·확정일자와 구체적인 임대차 내용이 확인되지 않아, 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상이며, 유효한 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않으면 매수인이 그 잔액을 부담할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 없지만 임차인이 먼저다

갑구 1번 소유권보존 외에 확인되는 권리등기는 2024.09.09. 접수된 공유물분할 경매개시결정입니다. 근저당권·압류·가압류는 없으므로 등기상 담보채무를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 네 명의 전입일이 모두 경매개시결정보다 앞서므로, 이 사건은 등기부보다 임대차관계 확인이 우선입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금은 전부 미상

보증기관의 대위·승계 신고나 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 임성기와 김승순은 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 배당 가능액과 배당 후 잔액을 계산할 수 없습니다. 서화순과 심정보의 배당요구 여부도 확인되지 않아 매수인 승계액은 현재 확정 불가입니다.

③ 가격 판단 — 49% 유찰가보다 실질취득액이 먼저다

현재 최저매각가는 277,862,000원으로 감정가 567,064,800원의 49%입니다. 3회 유찰 시 194,503,400원, 4회 유찰 시 136,152,380원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 더해질 수 있으므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

계산표상 미배당 0원은 확인된 채권액만 반영한 수치입니다. 보증금 미상 임차인 4명의 배당·승계액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로, 매수인 인수가 없다는 의미가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,862,000원 가정)

공유물분할 경매로 확인된 신청채권액은 0원이며, 채권액 미상 항목은 배당 계산에서 제외됐습니다. 임차인 보증금·당해세·최우선변제가 반영되면 실제 소유자 교부액과 매수인 부담액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건축·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 건축 적법성. 일괄매각 대상 중 매각물건3 건물은 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없으며, 건물 내역과 면적 등이 등기사항전부증명서와 다소 상이합니다. 행정적 규제와 추인 등 적법한 건축물로 변경할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 서류 간 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 미사용승인·건축물대장 부재·등기 내역과의 차이가 기재돼 있습니다. 응찰 전 대상별 원본을 대조해야 합니다.
• 입지. 해연중학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 도시철도 2호선 못골역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 토지 조건. 제2종일반주거지역의 평지·부정형 토지이며 공시지가는 775,500원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 도시고속도로에 접합니다.
• 환금성. 연립·다세대와 토지를 함께 매수하는 일괄매각이고, 임차인 4명과 미사용승인 건물이 포함돼 일반 주거용 집합건물보다 매수 검토와 재매각 절차가 복잡할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 서화순·임성기·심정보·김승순의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부와 확정일자를 호별로 확인해야 합니다.
• 승계액 계산. 대항력 성립 여부와 배당 가능액을 확인한 뒤, 각 임차인의 미배당 보증금을 최저가에 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임성기와 김승순은 배당요구일이 확인되지만, 서화순과 심정보의 배당요구 여부와 종기 내 신고 여부는 매각기록에서 확인해야 합니다.
• 미사용승인 건물 조사. 건축물대장 부재 사유, 사용승인 가능 여부, 추인 절차, 행정상 규제와 등기 면적 차이에 따른 비용을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 대연동 1584-5 외 1필지와 건물별 매각 범위, 경계, 도로 접면, 현황 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 공유물분할 경매 특성. 담보채권 회수형 경매가 아니므로 공유자별 점유관계와 매각대금 교부 구조, 인도·명도 대상자를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 문건접수 내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가가 곧 49% 할인은 아니다”

이 물건은 감정가 567,064,800원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 277,862,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인 4명의 보증금이 모두 미상이고 전입일이 기준시점보다 빠르므로, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다. 실질취득액은 최저가 277,862,000원에 확인되지 않은 승계액을 더한 금액입니다.

여기에 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없는 건물과 등기 내역·면적 차이까지 포함됩니다. 담보권이 없다는 장점보다 임대차와 건축 적법성의 불확실성이 훨씬 큽니다. 실거래 기준도 확인되지 않아 가격 메리트를 부여할 근거가 부족합니다. 결론은 등기는 단순하지만, 실질취득액과 적법화 비용을 확정하기 전에는 입찰가를 산정할 수 없는 고위험 물건입니다.