부산지방법원 2025타경791. 부산 해운대구 반여동 센텀대림아파트 105동 6층 602호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 105동은 철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물입니다. 현재 소유자는 박순자이며, 2007년 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준은 2014.06.30 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다.
이 말소기준권리 뒤로 같은 은행의 118,600,000원 근저당권과 부산은행의 330,000,000원·110,000,000원 근저당권이 이어지며, 2025.10.17 부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고 임차인 신고도 없어, 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경791 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1199-11 센텀대림아파트 105동 6층602호 |
| 용도 / 동일면적 | 아파트 · 126.93㎡ |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 박순자 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 306,235,889원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조가 없으므로, 낙찰가와 별개로 매수인이 추가로 떠안을 임차보증금은 없습니다. 2014.06.30의 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.9% 높고, 최신 거래보다는 낮다
센텀대림 동일면적 126.93㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 441,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 4건 평균은 455,750,000원, 최신 2026.09 거래는 475,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 126.93㎡ | 10 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 126.93㎡ | 14 | 473,000,000원 |
| 2026.01 | 126.93㎡ | 10 | 438,000,000원 |
| 2025.10 | 126.93㎡ | 15 | 437,000,000원 |
| 2025.08 | 126.93㎡ | 1 | 413,000,000원 |
| 2025.08 | 126.93㎡ | 1 | 413,000,000원 |
| 2025.08 | 126.93㎡ | 21 | 475,000,000원 |
| 2025.04 | 126.93㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2025.01 | 126.93㎡ | 21 | 454,000,000원 |
| 2025.01 | 126.93㎡ | 15 | 399,000,000원 |
| 2024.10 | 126.93㎡ | 8 | 472,000,000원 |
| 2024.06 | 126.93㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 126.93㎡ | 4건 | 455,750,000원 |
신건 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균 455,750,000원의 100.9%입니다. 따라서 최근 평균을 기준으로는 이미 시세 이상이어서 ‘신건이 싸다’는 가격 가점은 주기 어렵습니다. 반면 최신 거래 475,000,000원보다는 15,000,000원 낮고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +4.9%입니다. 가격 흐름이 하락장은 아니라는 점은 긍정적이지만, 이는 신건 가격이 저렴하다는 뜻과는 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,000,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 118,600,000원 | 118,600,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 154,400,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 738,600,000원, 예상 배당액은 453,000,000원, 미배당은 285,600,000원입니다. 다만 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 460,000,000원 | 453,000,000원 | 285,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 368,000,000원 | 362,048,000원 | 376,552,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 294,400,000원 | 289,478,400원 | 449,121,600원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서 회차별 핵심 변화는 권리위험이 아니라 낙찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 장산초등학교 북서측 인근으로, 공동주택·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 센텀대림은 1,500세대이며 준공일은 1996.08.19입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역에 걸쳐 있고 대로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 441,583,333원보다 최근 12개월 평균 455,750,000원과 최신 거래 475,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 460,000,000원이 최근 12개월 평균의 100.9%이므로 신건에 명확한 할인은 없습니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 368,000,000원, 2회 유찰 시 294,400,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나 제출된 임차인 내역은 없습니다. 현장 점유상태는 입찰 전 재확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 비교가 필요
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2014.06.30 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균 455,750,000원의 100.9%로 이미 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 475,000,000원과 +4.9%의 최근 추세는 긍정적이지만, 그 자체로 현재 최저가가 싸다는 근거가 되지는 않습니다. 권리 위험은 낮고, 판단 포인트는 신건 가격을 최근 거래와 비교해 어디까지 인정할지에 있습니다.
