부산지방법원 2025타경799. 수영구 민락동 해링턴타워 광안디오션 102동 8층 813호입니다. 현재 소유자는 주식회사에잇에디션이고, 2023.02.24. 소유권이전등기가 접수됐으며 등기상 거래가액은 277,780,000원입니다. 이후 2023.12.18. 주식회사부산은행이 채권최고액 165,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 부산은행의 신청채권액은 143,352,317원입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 미배당에 따른 승계 문제도 없으며, 현 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 2025.10.20. 임의경매개시결정과 2026.06.18. 부산광역시 동구의 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-169 해링턴타워 광안디오션 8층 102동 813호 · 광안해변로284번길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 102동 19층 건물 내 8층 813호 |
| 소유자 | 주식회사에잇에디션 · 등기상 거래가액 277,780,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 143,352,317원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2023.12.18. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 165,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 확인되지 않아 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 시나리오 — 유찰될수록 배당 여유가 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 248,000,000원 | 165,000,000원 | 0원 | 78,728,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 198,400,000원 | 165,000,000원 | 0원 | 29,822,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 9,302,080원 | 0원 |
현재 신건에서는 부산은행 근저당 채권최고액 기준 165,000,000원 전액 배당이 가능하고 소유자 잔여도 78,728,000원으로 계산됩니다. 1회 유찰 가격인 198,400,000원에서도 같은 채권액은 전액 배당되지만, 2회 유찰 가격 158,720,000원에서는 배당가능액이 155,697,920원으로 줄어 9,302,080원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액으로 넘어가는 금액이 아니며, 각 회차의 매수인 인수는 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,272,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,728,000원 |
현재 회차 248,000,000원 가정 시 집행비용 4,272,000원과 부산은행 근저당 165,000,000원을 배당하고 78,728,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 현황상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 민락공원 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·광안리해수욕장·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·주차. 본건 토지는 4면이 도로에 접하고 주차장시설이 되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 중로3류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중이며, 토지면적은 6,213㎡입니다.
- 공시지가. 5,091,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도·이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 건축물대장·현황과 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.12.18. 부산은행 근저당권 165,000,000원이며 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하는지 원본 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 실제 사용자를 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 248,000,000원, 1회 유찰 시 198,400,000원, 2회 유찰 시 158,720,000원 시나리오를 기준으로 자금 상한을 정해둘 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 부산은행 미배당 9,302,080원이 생기지만 이는 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 용도와 가격은 확인”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.18. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 임차인에 따른 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 입찰 판단에서는 근린시설로 분류된 물건이 실제로는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라는 점과 신건 최저가 248,000,000원을 함께 봐야 합니다. 권리 자체는 단순하지만 가격을 유리하다고 단정할 근거보다는 실제 이용상태·점유·향후 유찰 가격을 확인해 응찰가를 정하는 물건에 가깝습니다.
