부산지방법원 2025타경808. 해운대구 반여동 아시아선수촌프레스센터상가 지하1층 비101호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(목욕탕 및 헬스장)이지만 조사 시점에는 미운영(폐업 내지 휴업) 상태입니다. 사우나 관련 기계설비 등 제시외 물건 일체가 매각 대상에 포함되고, 관련 설비 일부는 지하3층 주차장 내에 별도로 소재합니다.
권리의 기준점은 2016년 11월 11일 설정된 부산은행 근저당권 1,740,000,000원입니다. 이후 정진석 근저당, 부산신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류, 각종 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경808 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1632 아시아선수촌프레스센터상가 지하1층 비101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(목욕탕 및 헬스장) · 현재 미운영(폐업 내지 휴업) 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상5층 건물 내 지하1층 비101호 |
| 소유자 | 강재원 · 2015.06.15 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 1,910,000,000원 / 1,910,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 상가 특성상 실제 점유관계와 사업자등록, 임대차 현황은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 계산되지 않았고, 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 1,910,000,000원이 현재 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 수 없고, 신건 최저가가 곧 가격 메리트라는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 일반 아파트와 달리 지하층의 목욕탕·헬스장 시설은 운영 여부와 시설 노후도, 재가동 비용, 대체 임차수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,910,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,528,000,000원 | 320,153,093원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,222,400,000원 | 622,697,093원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰 시나리오의 핵심은 권리 위험 확대가 아니라 매입가격 하락과 실제 상업가치의 균형입니다. 시세 자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율 자체만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,910,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,740,000,000원 | 1,740,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정진석 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,473,093원 | 20,473,093원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,026,907원 |
현재 회차 1,910,000,000원 기준 계산에서는 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여금 58,026,907원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인지초등학교 서측 인근, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 3,172㎡, 공시지가 2,950,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 시설. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 시스템에어컨 및 목욕탕 운영 관련 각종 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현재 상태. 목욕탕 및 헬스장 용도이나 현재 미운영 상태로, 재영업 또는 용도 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사업자등록·임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 설비 실사. 사우나 관련 기계설비 등이 매각 대상에 포함되고 일부는 지하3층 주차장에 별도 소재합니다. 작동 여부와 노후 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 운영비 검증. 현재 미운영 상태이므로 목욕탕·헬스장 재가동에 필요한 수선·설비·운영비를 입찰가와 함께 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없어 감정가 1,910,000,000원의 시장 적정성을 바로 판단할 수 없습니다. 임대수익과 대체매각가를 별도로 산정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 있어 당해세 여부와 체납액을 확인해야 합니다.
- 용도·환금성. 지하층 대형 목욕탕·헬스장이라는 특수성이 있어 일반 근린상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘19.1억의 상업가치’를 검증해야 한다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이라, 권리관계 자체가 가장 큰 장애물은 아닙니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 목욕탕·헬스장 시설이 현재 미운영 상태이고, 사우나 설비까지 감정가에 포함됐으며, 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 19.10억 신건이 싸다는 근거는 없습니다. 현장 설비 상태와 재가동 비용, 임대수익 가능성, 대체 매각가를 먼저 산정한 뒤 그 수익가치가 입찰가를 지지하는지 확인해야 합니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 전 보류. 이 물건의 승부처는 감정가가 아니라 실제 운영·환금가치입니다.
