부산지방법원 2025타경845. 부산 남구 대연동 대우그린아파트 103동 13층 1311호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 진형규는 2016.04.15 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 부산은행 추가 근저당, 페퍼저축은행 근저당, 국세·지방세 압류와 각종 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
권리보다 중요한 변수는 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가 224,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 반면 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 213,333,333원, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 더구나 최근 가격 추세가 -7.9%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245 대우그린아파트 103동 13층 1311호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.95㎡ · 23층 건물 내 13층 |
| 사용승인 / 단지규모 | 1997.09.25 · 691세대 |
| 소유자 | 진형규 (2016.04.15 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 62,171,388원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 현재 제공된 임차인 권리관계에서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계액은 잡히지 않습니다. 말소기준은 2016.04.15 부산은행 근저당권이고, 이후 부산은행 추가 근저당 2건, 페퍼저축은행 근저당 2건, 국세·지방세 압류 3건, 부산신용보증재단·롯데캐피탈·엔에이치농협캐피탈·한화생명보험 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
동일 단지 ‘대우그린1’ 전용 84.95㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 217,916,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 213,333,333원, 최신 거래 210,000,000원, 최근 추세 -7.9%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.95㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2024.11 | 84.95㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 84.95㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 213,333,333원 |
현재 실질취득액은 매수인 인수액이 없으므로 최저가와 같은 224,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 최신 거래도 210,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -7.9% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 217,916,666원과 큰 차이가 없어 보이더라도, 최근 시세 기준으로는 신건 가격에 할인 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 주식회사부산은행 | 42,900,000원 | 42,900,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당 · 주식회사부산은행 | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 4. 을구 17번 근저당 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 5. 을구 22번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 6. 을구 25번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 64,800,000원 | 5,264,000원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,166,644원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 15,049,008원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 14,963,279원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 5,182,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 328,961,035원, 예상 채권자 배당액은 220,064,000원, 미배당액은 108,897,035원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세에 해당하는 국세·지방세가 있으면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 108,897,035원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 153,069,835원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 188,408,075원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 13층입니다. 사용승인일은 1997.09.25입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산남부경찰서 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 주위에 시내버스정류장 등이 있으며 교통사정은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 일부 필지는 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 완경사지대 내 부정형 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,147,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 바닥난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성 참고. 691세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 가격 추세는 -7.9%로 하락 방향이므로 과거 고가 거래보다 최신·최근 평균을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 경계. 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 현재 회차에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간 대비 -7.9%이므로 전체 평균 217,916,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 상한 검토. 1회 유찰 시 179,200,000원, 2회 유찰 시 143,360,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 회차와 분리해서 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 매각기일 정보를 직접 대조해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 보수적으로”
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없어 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다. 그러나 신건 실질취득액 224,000,000원은 최근 12개월 평균 213,333,333원의 105.0%이고, 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 추세가 -7.9%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 합격, 신건 가격은 보류”에 가깝습니다. 현재 회차의 낮지 않은 실질취득액과 최근 하락 흐름을 함께 보고 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
