부산지방법원 2025타경870. 해운대구 중동 ‘달맞이유림노르웨이숲’ 103동 8층 803호 아파트입니다. 서가영이 2020.07.31 거래가 490,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준은 2021.03.19 설정된 주식회사부산은행 근저당권 330,000,000원입니다. 그 뒤 부산은행의 추가 근저당권과 카드사·케이뱅크·롯데캐피탈·서울보증보험 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관계에서는 김송희가 2024.11.19 전입한 것으로 확인됩니다. 이 전입일은 2021.03.19 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당 분석상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 보증금은 미상으로 확인돼 입찰 전 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조할 필요는 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경870 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1821 달맞이유림노르웨이숲 103동 8층 803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9136㎡ · 지상18층 중 8층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 서가영 (2020.07.31 거래가 490,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 607,000,000원 / 607,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 323,175,918원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2021.03.19 부산은행 근저당권 330,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 날 설정된 부산은행의 385,000,000원 근저당권과 2021.11.11의 77,000,000원 근저당권, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나은행·삼성화재해상보험 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김송희 | 미상 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
달맞이유림노르웨이숲 전용 84.9㎡대 최근 실거래는 12건이며, 전체 평균은 586,416,666원입니다. 가격 판단에는 더 최근 구간을 우선하면 최근 12개월 10건 평균이 584,000,000원, 최신 2026.09 거래는 693,000,000원입니다. 신건 최저가 607,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 16 | 693,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 7 | 595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 5 | 557,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 6 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 15 | 635,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 1 | 505,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 14 | 600,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 14 | 597,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡대 | 10건 | 584,000,000원 |
실거래 범위는 460,000,000원부터 693,000,000원까지 넓습니다. 최신 거래가 693,000,000원으로 높게 찍혀 있더라도, 최근 12개월 평균은 584,000,000원이고 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -2.4%입니다. 따라서 607,000,000원 신건을 두고 단순히 “시세보다 싸다”고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 607,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,470,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 385,000,000원 | 268,530,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,798,001원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,612,853원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,015,087원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 148,945,075원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 82,242,036원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,398,035원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,059,011,087원 중 예상 배당액은 598,530,000원이고, 미배당액은 460,481,087원입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리들로, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백중학교 남측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상18층 건물의 8층 803호이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중이고 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·화재경보 및 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·경관지구·중동2 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 2,975,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 달맞이유림노르웨이숲은 364세대이고 준공일은 2017.07.03입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 607,000,000원은 최근 12개월 평균 584,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 693,000,000원 한 건만으로 신건 가격을 싸다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세가 -2.4%이므로 최근 평균과 개별 호수의 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 임차인 확인. 김송희는 2024.11.19 전입으로 대항력이 없지만 보증금은 미상입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 가정에서도 미배당액 460,481,087원이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 비교. 1회 유찰 시 485,600,000원, 2회 유찰 시 388,480,000원 시나리오와 현재 607,000,000원을 나란히 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.19 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김송희의 전입도 2024.11.19로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 회차의 판단 포인트는 권리가 아니라 가격입니다. 신건 최저가 607,000,000원은 최근 12개월 평균 584,000,000원의 103.9%이고 최근 거래 추세도 -2.4%입니다. 최신 거래 693,000,000원이 존재하지만 거래 범위가 460,000,000원부터 693,000,000원까지 넓어 한 건의 고가 거래만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차보다 시세 대비 매입가를 얼마나 낮출 수 있는지가 핵심입니다.
