부산지방법원 2025타경879. 부산 남구 용호동 더블유 스퀘어동 1층 1047호 근린시설입니다. 공부상 용도는 판매시설이고, 감정평가 현황은 음식점입니다. 소유자는 김상진이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.03.04 설정된 하나은행 근저당권 636,000,000원입니다. 같은 날 추가된 하나은행 근저당권 144,000,000원, 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서 확인되는 임차인은 황혜민 1명입니다. 보증금 50,000,000원, 월세 2,900,000원, 전입 2025.10.10, 배당요구 2026.02.10입니다. 전입이 말소기준인 2022.03.04보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 본 건은 권리 자체보다 상가의 실제 영업상태·임대관계·환금성·응찰가격을 확인하는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 954 더블유 스퀘어동 1층1047호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 분포로 145 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현황 음식점 |
| 소유자 | 김상진 |
| 감정가 / 최저가 | 965,000,000원 / 965,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 662,417,706원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 살아 있는 말소기준권리는 2022.03.04 하나은행 근저당권 636,000,000원입니다. 같은 날 추가 설정된 하나은행 근저당 144,000,000원도 매각으로 소멸하고, 김상국 가압류 27,186,849원, 팔공새마을금고 가압류 181,502,256원, 본건 임의경매개시결정, 부산광역시 남구 압류 역시 말소기준 이후 권리입니다. 기존의 2018년 하나은행 근저당과 2020년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당 등은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수위험으로 남지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜민 | 50,000,000원 | 2,900,000원 | 2025.10.10 | 2026.02.10 | 없음 | 확정일자 확인 없음 | 0원 |
황혜민의 전입신고는 2025.10.10으로, 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일 2022.03.04보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.02.10에 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 별도로 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 단지 실거래는 직접 비교에 주의
제공된 부동산 거래 자료에는 ‘더블유’의 최근 12건 평균 2,167,416,666원, 최신 거래 2026.09월 2,540,000,000원이 잡혀 있습니다. 그러나 이 표본은 98.99㎡~182.57㎡ 등의 거래이며, 대상 면적 47.6㎡와 면적 매칭이 되지 않습니다. 더구나 본건은 공부상 판매시설·현황 음식점인 근린시설이므로, 이 거래값을 본건 1층 상가의 직접 시세로 간주해 “감정가 965,000,000원이 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 본건 감정가 / 신건 최저가 | 965,000,000원 | 근린시설·현황 음식점 |
| 단지 최근 12개월 평균 | 2,167,416,666원 | 12건 · 대상 면적과 불일치 |
| 단지 최신 거래 | 2,540,000,000원 | 2026.09 · 144.18㎡ |
| 단지 거래 최저 | 1,395,000,000원 | 98.99㎡ |
| 단지 거래 최고 | 3,660,000,000원 | 182.57㎡ |
④ 예상배당표 (매각가 965,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,050,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(을구 5) | 636,000,000원 | 636,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 6) | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김상국 | 27,186,849원 | 27,186,849원 |
| 4. 가압류 · 팔공새마을금고 | 181,502,256원 | 145,763,151원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 988,689,105원 중 예상배당 952,950,000원, 미배당 35,739,105원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력 — 2회차부터 신청채권 미충족
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 965,000,000원 | 35,739,105원 | 충족 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 772,000,000원 | 226,809,105원 | 충족 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 617,600,000원 | 379,665,105원 | 미충족 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인이 떠안는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 채권자 미배당은 신건 35,739,105원에서 1회 유찰 시 226,809,105원, 2회 유찰 시 379,665,105원으로 빠르게 커집니다. 2회 유찰 가정에서는 신청채권자 하나은행의 청구액 662,417,706원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 용문초등학교 북동측 인근. 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 판매시설이며 현황 음식점으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 3층 스퀘어동 내 1층 1047호이며 위생·급배수·소방·에스컬레이터·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 단지 주변 가로망은 정비돼 있습니다. 공시지가는 4,674,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 황혜민은 대항력 없는 임차인이지만 현황 음식점 영업 여부, 실제 점유범위, 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 확인된 임대조건은 보증금 50,000,000원·월 2,900,000원입니다. 현 임대차가 유지되는지와 실제 납부상태를 확인하세요.
- 직접 비교시세 확보. 제공된 단지 거래는 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 동일 상가동·1층·유사 면적의 거래와 임대사례가 필요합니다.
- 환금성 보수적 평가. 단지 경매물건 평균 유찰 2.9회, 매각률 16.67%입니다. 상업시설 특성상 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등은 실제 부담액에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.03.04 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 황혜민은 2025.10.10 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가와 신건 최저가는 965,000,000원이지만, 제공된 단지 실거래는 대상 면적과 맞지 않고 본건 역시 주거용이 아닌 판매시설·현황 음식점이라 단순 비교가 어렵습니다. 여기에 단지 평균 유찰 2.9회와 매각률 16.67%까지 감안하면, 권리 안전성만으로 신건 응찰을 서두르기보다 상가의 실제 수익성과 동일 상가군 시세를 확인해 가격을 검증해야 하는 물건입니다.
