부산지방법원 2025타경888. 해운대구 반여동 ‘해운대센텀트루엘1단지’ 102동 14층 1402호, 전용 84.9882㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김종필이고, 소유권이전 등기는 2019.11.28 접수됐으며 거래가액은 361,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 반여1.4동새마을금고 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사리드코프 근저당 325,000,000원과 2022.07.25 이성순의 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 보증금 승계 문제는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 현재 실질취득액은 최저가와 같은 456,000,000원입니다. 문제는 가격입니다. 동일 단지·유사 면적 최근 12개월 12건의 평균은 442,916,666원으로, 현재 최저가는 그 평균의 103.0%입니다. 최신 2026.09 거래 490,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 신건이라는 점 때문에 ‘경매라서 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경888 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1682 해운대센텀트루엘1단지 102동 14층1402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9882㎡ · 지상29층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 김종필 · 거래가액 361,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반여1.4동 새마을금고 / 246,597,103원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수액은 없습니다. 말소기준은 2019.11.28 접수된 반여1.4동새마을금고 근저당권입니다. 이후의 리드코프 근저당권 325,000,000원, 이성순의 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
해운대센텀트루엘1단지의 전용 84.96~84.99㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 442,916,666원, 최신 거래는 2026.09의 490,000,000원입니다. 현재 최저가 456,000,000원은 최근 평균의 103.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 22 | 490,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 443,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 438,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 27 | 457,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 20 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 11 | 434,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 442,916,666원 |
거래 범위는 390,000,000원~490,000,000원이고 최근 12개월 평균은 442,916,666원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 456,000,000원은 평균보다 높은 가격입니다. 최신 거래 490,000,000원이라는 상단 사례가 존재하더라도, 평균 기준으로 신건에 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 1. 근저당 · 반여1.4동새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 325,000,000원 | 149,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 625,000,000원 중 채권자 예상배당은 449,040,000원이고 미배당액은 175,960,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 삼어초등학교 남동측 인근. 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상29층 건물의 14층 1402호이며, 현상은 보통입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지·거래. 해운대센텀트루엘1단지는 330세대, 준공일 2019.07.25이며, 전용 84.96~84.99㎡ 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,629,000원/㎡입니다. 상대보호구역에 저촉되고 침수위험지구에 접하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 판정이지만, 가등기 종류 확인 필요 표시가 있으므로 원인증서·등기내용을 직접 대조하세요.
- 현재 가격은 최근 평균 이상. 실질취득 456,000,000원은 최근 12개월 평균 442,916,666원의 103.0%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 회차별 가격 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 364,800,000원, 2회 유찰 시 291,840,000원입니다. 현재 회차와 구분해 판단하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 매각 전 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 및 배당표에 반영되지 않은 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2019.11.28 반여1.4동새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 리드코프 근저당과 가등기, 경매개시결정이 매각으로 소멸하므로 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 다만 가등기의 구체적 종류 확인은 남아 있습니다.
가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 456,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 442,916,666원의 103.0%로, 신건 단계에서 평균보다 높은 수준입니다. 2026.09 최신 거래 490,000,000원이 확인되지만 최근 12개월 전체 거래는 390,000,000원에서 490,000,000원까지 분포합니다. 따라서 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 신건에서 보수적으로입니다. 특히 가등기 성격을 원문으로 확인한 뒤 최근 거래 분포와 응찰가를 함께 판단하는 사건입니다.
