부산지방법원 2025타경4999. 부산 수영구 광안동 레인보우 2층 203호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김경진이고, 신청채권자는 수영중앙새마을금고입니다. 말소기준은 2017.04.14 을구 4번 근저당권, 채권최고액 585,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 압류, 김하늘의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 권리와 점유입니다. 갑구 3번 가등기는 2017.02.10 접수돼 말소기준보다 약 두 달 빠르고, 등기 분석상 매수인 인수로 정리되어 있습니다. 별도 경고사항도 이 가등기의 성격을 확인해야 한다고 지적합니다. 여기에 고일숙의 전입일은 2014.05.01로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4999 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 712-8 레인보우 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김경진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,339,000,000원 / 1,339,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수영중앙새마을금고 / 353,874,390원 |
| 말소기준 | 2017.04.14 수영중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 가장 먼저다
임차인·점유자 현황 — 실제 12명, 선순위 전입 1명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없으며, 확인되는 실제 임차인·점유자는 12명입니다. 이 가운데 가장 중요한 사람은 2014.05.01 전입한 고일숙입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 전입일이 말소기준보다 빠르므로 인수 가능성을 열어 두고 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고일숙 | 2014.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 노윤화 | 2018.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2019.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜지 | 2020.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서정환 | 2021.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구선경 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권혜진 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜미 | 2022.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강주승 | 2022.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조동운 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 2023.09.25 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임준형 | 2018.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김하늘은 임대차계약일 2023.09.12, 확정일자 2023.09.18, 주민등록일 2023.09.25, 점유개시일 2023.09.27, 보증금 100,000,000원으로 주택임차권등기가 되어 있습니다. 모두 말소기준인 2017.04.14보다 뒤이므로 대항력은 없고, 등기 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 고일숙은 보증금이 확인되지 않기 때문에 매수인의 최대 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 가격 비교 — 현재는 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
레인보우는 14세대, 사용승인일은 2012.01.18입니다. 이번 사건은 감정가와 최저가가 모두 1,339,000,000원으로 동일한 신건입니다. 다만 현재 확인 가능한 실거래 금액이 없어, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 객관적인 거래가격으로 비교할 수 없습니다.
회차가 내려가면 최저매각가는 1회 유찰 시 1,071,200,000원, 2회 유찰 시 856,960,000원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 인수 위험이 금액으로 확정되지 않은 상태에서는 “유찰될수록 싸진다”는 결론도 섣부릅니다. 낙찰가가 내려가더라도 별도 인수액이 남으면 실질취득가는 그만큼 높아질 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,790,000원 |
| 2. 근저당 · 수영중앙새마을금고 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 738,210,000원 |
이 배당표에서는 수영중앙새마을금고 채권최고액 585,000,000원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 가등기 및 고일숙의 보증금 미상 위험은 이 배당표와 별개의 매수인 인수 문제입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,339,000,000원 | 0원 | 738,210,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,071,200,000원 | 0원 | 473,088,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 856,960,000원 | 0원 | 260,990,400원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 수영초등학교 남측 인근으로, 주변은 연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 외벽은 드라이비트, 창호는 하이샷시 이중창, 개별 가스보일러 난방입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 5~6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 토지면적은 219㎡, 공시지가는 2,018,000원/㎡입니다.
- 규모. 레인보우는 14세대, 사용승인일 2012.01.18입니다. 다세대 물건인 만큼 개별 호실의 점유·임대관계 확인이 환금성 판단에 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원본 확인. 2017.02.10 접수 가등기의 원인·성격·본등기 가능성·매각 후 존속 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 고일숙 임대차 확인. 2014.05.01 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약서와 점유관계를 확인해 승계액을 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 1,339,000,000원에 선순위 가등기 및 임차인 승계액이 더해질 가능성을 반영해 총 부담액을 산정해야 합니다.
- 김하늘 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2023.09.18, 주민등록일 2023.09.25로 말소기준 이후입니다. 등기 말소 여부와 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25 등기의 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 효과가 경매취득 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 확인 가능한 실거래 기준가가 없는 상태이므로 최저가만 보고 시세 대비 할인이라고 판단하지 않아야 합니다.
- 세금·최우선변제. 2025.12.11 국 압류가 있고 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 13.39억”보다 선순위 권리가 먼저다
이 사건은 후순위 근저당·압류만 보면 단순해 보이지만, 실제 핵심은 그 앞에 있습니다. 2017.02.10 갑구 3번 가등기가 말소기준보다 빠르고 매수인 인수 대상으로 정리되어 있으며, 2014.05.01 전입 고일숙의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 두 항목 가운데 하나라도 매수인 부담으로 현실화되면 실질취득가는 최저가 1,339,000,000원을 넘습니다.
반대로 후순위 채권 배당만 놓고 보면 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 수영중앙새마을금고의 채권최고액 585,000,000원은 전액 충당되고 미배당은 0원입니다. 그러나 채권자 배당이 충분하다는 사실과 매수인 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 실거래 비교 기준도 확인되지 않는 만큼 이 물건은 가격 할인보다 선순위 권리와 임대차 실체 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
