부산지방법원 2025타경5320. 이안해운대 105동 12층 1203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 강효진이며 2012.06.05. 거래가액 232,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2023.12.13. 설정된 부산동부신용협동조합의 근저당권 304,800,000원입니다.
핵심은 임차인입니다. 김지운은 2024.06.12. 전입했는데 말소기준일인 2023.12.13.보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제·소액임차인 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이 부분은 배당순서에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 확인된 권리관계상 매수인의 임차보증금 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1754-3 이안해운대 105동 12층 1203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 32층 건물 내 12층 · 사용승인일 2006.09.27. |
| 소유자 | 강효진 · 2012.06.05. 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 321,473,055원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.12.13. 을구 13번 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 14번 근저당권과 2024년 삼성카드·롯데카드·신한카드의 가압류, 2025.05.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 13번과 14번 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 기재되어 있어 실제 배당권자 명의는 최신 배당 관련 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지운 | 2024.06.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 신건 3.86억, ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 386,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액 역시 최저가 기준 386,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 정량적으로 비교할 수 없습니다.
유찰 시 제공된 시나리오는 1회 유찰 308,800,000원, 2회 유찰 247,040,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원이지만, 이것만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 부산동부신용협동조합 | 304,800,000원 | 304,800,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 부산동부신용협동조합 | 75,600,000원 | 74,996,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 | 10,653,643원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 롯데카드 | 15,843,016원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신한카드 | 5,180,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 412,076,929원 중 예상 채권자 배당액은 379,796,000원, 미배당액은 32,280,929원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 신도초등학교 남측 인근이며 공동주택, 대형마트, 학교, 공공기관, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 중동역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측 왕복 6차선 광대로, 북동측 왕복 4차선 광대로, 북서측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 온천지구, 택지개발지구 등의 지정이 확인됩니다.
- 건물상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부마감은 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김지운의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 요건 해당 여부는 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 13·14번 근저당권이 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 최신 채권자·배당권자 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 386,000,000원을 최근 주거용 오피스텔 실거래와 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 점을 계약·대출·세금·사용계획 검토에 반영해야 합니다.
- 명도. 확인된 점유자 김지운이 있으므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 채권별 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·최신 배당요구 관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.13. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김지운의 전입일도 그보다 늦어 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부는 끝까지 체크해야 합니다.
가격 쪽은 결론을 서두를 수 없습니다. 386,000,000원은 아직 감정가 100%의 신건 가격이고, 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 업무시설이면서 현황 주거용 오피스텔입니다. 따라서 권리상 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다. 현재 단계의 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 실거래 확인 후 결정”입니다.
