서울동부지방법원 2025타경467. 광진구 구의동 힐카운티11 제2층 제204호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대·주거용)입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 352,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 가격보다 임차관계입니다. 등기에는 김태화 명의의 주택임차권이 보증금 241,500,000원으로 올라 있고, 현황조사·매각물건명세서에는 고정민이 204호에 주거하며 2019.09.06 전입한 것으로 확인됩니다.
말소기준권리는 2024.03.20 광진구 압류입니다. 이 압류와 그 이후의 강제경매개시결정, 2026.09.15 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 고정민의 전입은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰 후 인수액을 계산할 수 없고, 이 부분이 이 물건의 가장 큰 불확실성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 596-11 힐카운티11 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대 : 주거용) |
| 소유자 | 표진수 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 241,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
2017년 소유권보존 후 표진수가 소유권을 이전받았고, 2024.01.04 서울신용보증재단 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준은 2024.03.20 광진구 압류이며, 그 이후의 소상공인시장진흥공단 가압류 역시 2025.06.10 말소됐습니다. 김태화의 주택임차권은 2025.04.25 접수됐고, 2025.12.04 김태화가 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고정민 | 204호 · 주거 | 2019.09.06 전입 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김태화 | 2층 204호 26.55㎡ · 주거(임차권등기) | 임차권등기 2025.04.25 | 241,500,000원 | 판정 미상 | 판정 미상 | 현재 회차 잔액 0원 |
김태화의 임차권등기에는 임대차계약일자 2019.07.06·2021.08.13·2023.08.15, 주민등록일자와 점유개시일자 2019.09.06, 확정일자 2019.07.08·2021.08.13·2023.09.04가 기재돼 있습니다. 다만 임차인 판정자료에서는 대항력과 우선변제가 확정되지 않은 상태이므로 여기서는 이를 단정하지 않습니다.
③ 회차별 배당 — 2회 유찰부터 김태화 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 김태화 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 352,000,000원 | 241,500,000원 | 0원 | 104,772,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 281,600,000원 | 241,500,000원 | 0원 | 35,357,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,280,000원 | 221,326,080원 | 20,173,920원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 김태화의 241,500,000원이 전액 변제됩니다. 반면 2회 유찰해 매각가가 225,280,000원이 되면 김태화 배당액은 221,326,080원으로 줄고 20,173,920원의 미배당이 발생합니다. 매각물건명세서 문구에 따르면 이 잔액은 매수인이 인수할 수 있으므로, 최저가 하락분만 보고 취득비용이 그대로 낮아진다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김태화 | 241,500,000원 | 241,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,772,000원 |
현재 회차 배당 추정에서는 김태화 청구액이 전액 변제되고 소유자에게 104,772,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동초등학교 북동측 인근이며 동측으로 고속버스터미널이 위치합니다. 주변은 아파트단지·오피스텔·공동주택·근린주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 강변역로변에 노선버스정류장이 있으며, 동측 약 380미터 지점에 지하철 2호선 강변역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제2층 제204호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 강변역로와 연계됩니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고정민 보증금 확인. 대항력은 확인됐지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 임대차계약, 배당요구 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 김태화 임차권 잔액. 현재 회차는 전액 배당이지만 2회 유찰 가정부터 20,173,920원의 미배당이 발생합니다. 실제 낙찰가에 맞춰 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 김태화가 임차권자이면서 경매채권자로 기재돼 있으므로 임대차와 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 352,000,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차보증금을 확정해야 한다
이 물건은 신건 352,000,000원에서 김태화의 241,500,000원이 전액 배당되는 계산이라 김태화 임차권 자체의 잔액 인수는 현재 가정상 없습니다. 그러나 그것만으로 안전형이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 고정민은 2019.09.06 전입으로 말소기준 2024.03.20보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 핵심은 최저가가 아니라 이 미상 보증금입니다. 김태화의 잔액 인수 조건과 고정민의 별도 인수 가능성을 모두 정리한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
