부산지방법원 2025타경6108. 부산 남구 문현동 동백주택 1층 106호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유관계는 강영준 지분 5분의 2, 전선미 지분 5분의 3이고, 2025.11.24 전선미의 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기부에는 근저당권과 압류가 확인되지 않으며, 과거 강남준 지분에 설정됐던 근저당·가압류·경매개시결정은 해지·취하 또는 2024.12.03 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 강성필이 확인되고 전입일은 2009.08.11입니다. 다만 점유 부분은 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만 보고 곧바로 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원”으로 결론낼 수 없습니다. 이 사건은 대항력 가능성은 있으나 구체적인 인수 여부와 금액은 미상인 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6108 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 145-9 1층 106호 · 부산광역시 남구 문현로36번길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 54.88㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 1층 106호 |
| 현재 소유자 | 강영준 지분 5분의 2 · 전선미 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 140,360,000원 / 140,360,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2025.11.24 · 전선미 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 점유는 미확정
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성필 | 미상 | 2009.08.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 확인된 사람은 강성필 1명입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당요구 여부나 배당 후 잔액, 매수인 승계액을 계산할 근거가 부족합니다. 이 때문에 이 사건의 실질취득비용은 단순히 최저가 140,360,000원으로 고정해 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 비교가격보다 높다
동백주택은 15세대이며 준공일은 1979.03.02입니다. 전용 54.88㎡로 면적이 일치하는 실거래는 1건이고, 최신 거래는 2022.06 1층 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 110,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 54.88㎡ | 1 | 110,000,000원 |
현재 최저가 140,360,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 127.6%입니다. 최신 거래 역시 110,000,000원이므로, 현재 최저가만 놓고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 강성필 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액이 발생한다면 실질취득비용은 최저가보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,765,040원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 전선미 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,594,960원 |
위 계산에는 강성필의 보증금이 반영돼 있지 않습니다. 따라서 표상 잔여액이나 매수인 인수 0원이라는 계산만으로 실제 권리관계를 확정해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차인 문제는 별개
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 140,360,000원 | 137,594,960원 | 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,288,000원 | 109,915,968원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,830,400원 | 87,813,453원 | 미상 |
유찰되면 매각가 자체는 내려가지만, 강성필의 보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현여자고등학교 남측 인근이며 소규모 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주택지대입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남동측 7-8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 사다리형에 유사한 완경사 토지입니다. 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 건물. 1979.03.02 준공, 15세대의 동백주택으로 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강성필 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 계약관계가 확인되지 않으면 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일 2009.08.11만으로 우선변제권이나 최종 배당 결과를 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 점유 부분이 미상인 만큼 실제 점유 범위와 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가가 최근 12개월 평균과 최신 거래의 127.6%입니다. 현재 가격만으로는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 현재 소유관계가 강영준 5분의 2, 전선미 5분의 3인 공유관계에서 진행되는 경매라는 점을 일반 담보권 실행 경매와 구분해 보세요.
맺으며 — “등기부가 깨끗해 보여도, 인수와 가격이 남는다”
이 사건은 현재 등기부만 보면 근저당·압류가 없어 단순해 보입니다. 하지만 현황조사상 강성필이 2009.08.11 전입해 있고 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이라, 대항력 및 인수액을 확정할 수 없는 점이 핵심입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 140,360,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 110,000,000원으로 최저가가 127.6% 수준입니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 미확정이므로, 이 물건을 “신건인데 싸다”거나 “인수 0원이라 안전하다”고 평가하는 것은 데이터와 맞지 않습니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음인 사건입니다.
