부산지방법원 2025타경6110. 부산광역시 해운대구 중동 777 소재 물건으로, 감정평가상 주택으로 이용 중이며 매각물건명세서에는 단독주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 토지는 188.0㎡이고, 본건은 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,191,187,200원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 자체는 말소기준 이후 권리가 비교적 단순합니다. 2024.06.20 설정된 주식회사더자산관리대부의 근저당권 525,000,000원이 말소기준이고, 2025.08.11 정윤희의 가압류 100,000,000원과 2025.12.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기보다 점유·전입관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6110 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 777 · 부산광역시 해운대구 좌동순환로468번길 75 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 · 매각물건명세서상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 |
| 토지 | 188.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이정훈 (2024.11.01 협의분할에 의한 상속, 2025.05.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,191,187,200원 / 1,191,187,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더자산관리대부 / 438,441,643원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
말소기준권리는 2024.06.20 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 525,000,000원이고 근저당권자는 주식회사더자산관리대부입니다. 그 뒤 설정된 정윤희 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 2024.06.25에는 해당 근저당권부채권에 주식회사세빅제이엔와이대부의 질권이 설정되어 있습니다.
② 점유·임차 — 보증금 확인 전 인수액 산정 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구시웅 | 2024.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 2026.02.12 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진권 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노은섭 | 2013.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유다영 | 2025.08.18 | 미상 | 없음 | 2026.02.04 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 전입자는 4명입니다. 이 가운데 김진권(2024.08.07)과 유다영(2025.08.18)은 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 노은섭·구시웅은 말소기준 전에 전입했습니다. 특히 노은섭은 배당요구 여부까지 확인되지 않은 상태이고, 두 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않아 낙찰가 외 추가 부담이 생기는지 판단할 핵심 금액이 빠져 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,191,187,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,311,872원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더자산관리대부 | 525,000,000원 | 525,000,000원 |
| 3. 가압류 · 정윤희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 551,875,328원 |
현재 예상배당에서는 권리채권 625,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상인 전입자들의 실제 임차보증금 배당과 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,191,187,200원 | 625,000,000원 | 0원 | 551,875,328원 |
| 1회 유찰 · 80% | 952,949,760원 | 625,000,000원 | 0원 | 316,020,262원 |
| 2회 유찰 · 64% | 762,359,808원 | 625,000,000원 | 0원 | 127,336,210원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 동백중학교 남측 인근으로, 주변은 근린상가·아파트·주택·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 외벽은 치장벽돌 및 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알미늄샷시입니다. 급배수·위생·난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 188.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 2,547,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 기호㉠~㉢이 포함됩니다. 구조·규모·용도를 고려할 때 영향은 별무할 것으로 판단됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노은섭 임대차 확인. 2013.04.19 전입으로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 구시웅 임대차 확인. 2024.06.04 전입으로 말소기준보다 빠르고 2026.02.12 배당요구가 접수됐습니다. 보증금 확인 없이는 미배당·인수액 산정이 불가능합니다.
- 후순위 전입 구분. 김진권은 2024.08.07, 유다영은 2025.08.18 전입으로 말소기준 이후입니다. 유다영은 2026.02.04 배당요구가 접수됐습니다.
- 신건 가격. 현재 최저가는 감정가 1,191,187,200원의 100%입니다. 인수위험을 확정하지 않은 상태에서 가격만 보고 접근하면 실질취득가를 잘못 계산할 수 있습니다.
- 제시외 건물. 기호㉠~㉢을 포함해 일괄매각되므로 현황과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정비구역·지구단위계획. 토지이용계획상 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함되므로 이용·정비 관련 조건을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권. 2024.06.25 을구 3번 근저당권부채권에 주식회사세빅제이엔와이대부의 질권이 설정돼 있으므로 배당 귀속관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 사건은 말소기준 이후 등기권리만 보면 복잡하지 않습니다. 525,000,000원 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸 예정이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 권리채권 미배당도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 “인수 0원”이 아닙니다. 노은섭과 구시웅이 말소기준보다 먼저 전입했고 두 사람의 보증금이 미상입니다. 보증금과 임대차관계가 확인되지 않은 이상 실제 대항력·배당액·미배당액을 계산할 수 없고, 따라서 낙찰자의 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다. 현재 최저가가 감정가 100%인 신건이라는 점까지 고려하면, 선순위 전입자의 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 응찰을 보류하는 것이 핵심입니다.
