부산지방법원 2025타경6143. 해운대구 중동 이안해운대 103동 9층 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 제103동은 지하 5층·지상 32층 건물이며, 본건은 9층에 있습니다. 소유자 엄수정은 2016년 6월 24일 매매로 205,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2016년 7월 22일 접수됐습니다.
현재 계산된 말소기준은 2022.07.25. 유미캐피탈대부주식회사 근저당권 45,000,000원입니다. 이어 2022.07.26. 같은 근저당권자의 37,500,000원 근저당이 설정됐고, 2025.12.03. 오케이에프앤아이대부 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 배당 계산에서는 두 근저당이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6143 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1754-3 이안해운대 103동 9층 제903호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 지상 32층 · 제103동 9층 제903호 · 사용승인일 2006.09.27 |
| 소유자 | 엄수정 · 2016.06.24 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 227,413,541원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 예정
임차인 없음. 실제 임차인으로 집계되는 사람이 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 계산되지 않습니다. 제공된 권리분석 기준에서 말소기준은 을구 7번 유미캐피탈대부주식회사 근저당권이며, 을구 8번 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 가격은 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 270,000,000원입니다. 소유자의 2016년 매매 거래가액 205,000,000원이 확인되지만, 이는 현재 시세를 직접 판단할 수 있는 최근 실거래 자료가 아닙니다. 따라서 감정가가 최근 시장가격보다 낮다거나 높다고 단정할 근거는 없습니다.
회차만 놓고 보면 현재 270,000,000원, 1회 유찰 시 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원으로 계산됩니다. 다만 이 숫자는 감정가 대비 회차별 최저가일 뿐, 실제 시장가치와의 할인율을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 182,920,000원 |
제공된 배당 계산 기준입니다. 근저당 채권총액 82,500,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 182,920,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 신도초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 상업·업무시설, 공공기관, 학교, 대형마트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 규모. 이안해운대는 총 5개동 445개호로 구성되어 있고, 본건 제103동은 지하 5층·지상 32층입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 소재해 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북서측·서측 약 15미터, 북동측 약 30미터, 남측 약 45미터 내외 도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·온천지구·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 6,501,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 270,000,000원의 적정성을 주변 오피스텔 실제 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 및 매각물건명세서상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용상태와 공부상 용도를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 현재 임차인 집계는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.07.25. 을구 7번 근저당권으로 계산되어 있습니다. 등기사항전부증명서 최신본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며, 실제 세금·우선변제 항목 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 물건의 가장 분명한 장점은 임차인 0명·매수인 인수 0원이라는 점입니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸 예정이고, 현재부터 2회 유찰 시까지 제공된 배당 시나리오에서도 인수액은 계속 0원입니다. 반면 가격 쪽은 판단 자료가 부족합니다. 감정가와 신건 최저가는 270,000,000원이지만 최근 실거래 시세가 없어 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 보류입니다. 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
