부산지방법원 2025타경6162. 부산 남구 대연동 대연대우아파트 101동 3층 309호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 최지아이고, 말소기준권리는 2023.07.12 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 218,400,000원입니다. 이 근저당은 2025.11.17 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 설정된 임종표 근저당 19,500,000원과 전세권 5,000,000원, 부산신용보증재단·신용보증기금·오케이저축은행 등의 가압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 신건 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 269,000,000원보다 높습니다. 최신 거래는 2026.03의 280,000,000원이고 최근 시세 추세는 +4.4%이지만, 최근 평균보다 높은 가격에 시작하는 만큼 신건 자체를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6162 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1170-2 대연대우아파트 101동 3층309호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 21층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 1996.02.27 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 187,372,023원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 신고 자료는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 임종표 명의의 전세권 5,000,000원이 있으나 2024.07.25 접수로 말소기준권리인 2023.07.12 근저당보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 2.2% 높다
대우아파트 전용 84.92㎡의 확인된 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 5건, 평균 269,000,000원입니다. 전체 12건 평균 262,333,333원보다 최근 12개월 평균이 높고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +4.4%로 상승 방향입니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.92㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2025.02 | 84.92㎡ | 8 | 267,000,000원 |
| 2024.10 | 84.92㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2024.10 | 84.92㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2023.09 | 84.92㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2023.09 | 84.92㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 84.92㎡ | 9 | 244,000,000원 |
| 2023.08 | 84.92㎡ | 8 | 254,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 5건 | 269,000,000원 |
신건 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.2%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다는 5,000,000원 낮지만, 최근 평균 269,000,000원보다 높은 만큼 현재 회차를 단순히 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다. 전체 12건 평균 대비 비율은 104.8%로, 오래된 저가 거래가 포함된 전체 평균을 사용하면 오히려 가격 부담이 더 크게 보입니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 3. 근저당 · 임종표 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 4. 전세권 · 임종표 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,700,000원 | 27,450,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 6,393,826원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 29,782,101원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 392,775,927원 중 예상 배당액은 270,350,000원이고 미배당은 122,425,927원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 감만동 소재 감만중학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 21층 건물 내 3층 309호이며 사용승인일은 1996.02.27입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 감만중학교 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 457세대이고 전용 84.92㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래는 225,000,000원부터 280,000,000원까지 분포해 가격 편차가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준. 현재 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균 269,000,000원을 웃돕니다. 신건에서 가격 메리트를 전제로 접근하지 않는 것이 핵심입니다.
- 최신 실거래 확인. 최신 확인 거래는 2026.03, 280,000,000원입니다. 매각기일 2026.10.19 전 추가 거래가 있는지 원본 실거래 자료를 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 임종표 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후라 소멸 판정이나, 근저당권 19,500,000원과 같은 날짜에 설정돼 있으므로 등기 원문과 배당요구 관계를 확인하는 것이 좋습니다.
- 파산선고 확인. 2025.12.08 등기된 파산선고와 경매절차의 관계를 경매기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 신중”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.07.12 근저당이고 그 이후의 임종표 근저당·전세권과 여러 가압류가 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 269,000,000원의 102.2%이고, 최신 거래 280,000,000원과도 차이가 크지 않습니다. 최근 시세가 +4.4% 흐름을 보인다는 점은 긍정적이지만, 현재 회차가 평균 시세보다 낮지는 않습니다. 따라서 결론은 권리상 접근 가능, 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
