부산지방법원 2025타경6180. 해운대구 재송동 센텀천일스카이원 103동 11층 1101호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이고, 대상 면적은 69.8968㎡입니다. 소유자 이항주는 2018.01.29 매매를 원인으로 2020.07.16 소유권을 이전받았으며 거래가액은 396,822,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 308,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 장세진 100,000,000원, 케이비캐피탈 192,346,581원, 엔에이치농협캐피탈 91,259,772원의 가압류가 순차로 설정됐고, 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2025.12.11에는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 이 사건은 선순위 근저당을 기준으로 후순위 금전채권이 정리되는 전형적인 구조에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1360 센텀천일스카이원 103동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 69.8968㎡ · 지상16층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이항주 (2018.01.29 매매 · 거래가액 396,822,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 / 269,643,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
임차인 없음. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상임”으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 제시된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후 장세진, 케이비캐피탈, 엔에이치농협캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
센텀천일스카이원은 208세대, 2020.04.16 준공 단지입니다. 대상 면적 69.8968㎡와 매칭되는 69.9㎡ 거래를 중심으로 최근 실거래를 보면 2026.08 4층 368,000,000원, 2026.07 10층 375,000,000원, 2026.06 13층 420,000,000원이 확인됩니다. 최근 12개월 전체 평균은 404,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 69.9㎡ | 4 | 368,000,000원 |
| 2026.07 | 69.9㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 69.9㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 73.91㎡ | 18 | 455,000,000원 |
| 2025.07 | 69.9㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2025.07 | 69.9㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 69.9㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2025.07 | 69.9㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2025.06 | 69.9㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2025.05 | 73.91㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2024.12 | 69.9㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2024.08 | 73.91㎡ | 17 | 445,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 404,500,000원 |
전체 12건 평균은 404,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.8%로 이미 최근 시세 이상입니다. 최신 거래는 2026.08의 368,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -0.1%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만으로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 2. 가압류 · 장세진 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 192,346,581원 | 17,280,000원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 91,259,772원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 691,606,353원, 채권자 예상배당은 425,280,000원, 미배당은 266,326,353원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센텀고등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 30m 내외 도로와 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 용도·구조. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상16층 건물 중 11층입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 급배수·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·센텀고 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 208세대·2020.04.16 준공 단지이며 실거래가 이어지고 있습니다. 다만 최근 12개월 평균 404,500,000원 대비 현재 최저가가 높아, 환금성보다 매입단가 관리가 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 432,000,000원이 최근 12개월 평균 404,500,000원의 106.8%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08 368,000,000원입니다. 동일 단지라도 층·면적에 따라 차이가 있으므로 1101호의 개별 조건과 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 현황조사와 현장 점유를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.02.24 파산선고 등기가 있으므로 사건기록과 매각물건명세서에서 절차상 영향을 재확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.07.16 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 실질취득 432,000,000원은 최근 12개월 평균 404,500,000원보다 높고, 최신 거래는 368,000,000원입니다. 최근 흐름도 -0.1%로 소폭 하락입니다. 따라서 이 물건은 권리상 위험보다 가격 부담이 더 큰 신건입니다. 권리는 통과하더라도, 현재 회차 가격을 시세 대비 매력적이라고 평가하기는 어렵습니다.
