부산지방법원 2025타경6181. 용호클래스원 9층 901호입니다. 사건표시상 용도는 근린시설이고, 감정평가 내용과 매각물건명세서에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않아 경매 진행 및 응찰 시 확인이 필요한 물건입니다. 권리분석의 중심은 소유자 제이피건설주식회사의 등기보다도 서연주의 주택임차권입니다.
서연주는 2020.11.24 임대차계약, 2020.11.27 확정일자, 2021.01.21 주민등록·점유개시를 갖추고 있으며, 말소기준인 2023.11.21 김남수 가압류보다 전입이 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6181 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 9층 901호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 건물 | 2018.07.09 사용승인 · 지하1층 지상13층 중 9층 |
| 비교면적 | 53.28㎡ |
| 소유자 | 제이피건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2023.11.21 김남수 가압류 300,000,000원입니다. 그 뒤의 2025.12.05 강제경매개시결정과 2026.03.09 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 서연주의 전입·점유는 2021.01.21로 말소기준보다 앞서므로, 2025.03.10에 등기된 주택임차권은 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서연주 | 건물 전부 | 140,000,000원 | 2021.01.21 | 대항력 有 | 배당 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 서연주는 2025.03.10 배당요구를 했고, 등기부 임차권등기·현황조사·문건접수· 매각물건명세서에서 확인됩니다. 매각물건명세서상 보증금은 140,000,000원이며, 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 140,000,000원으로 본다
용호클래스원의 확인 가능한 비교 거래는 2022.04, 53.28㎡, 7층, 198,500,000원 1건입니다. 전체 평균·최저·최고도 모두 이 한 건과 같은 198,500,000원입니다. 따라서 이를 현재 시세의 확정값으로 보기보다는 제한된 참고값으로 취급하는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 53.28㎡ | 7 | 198,500,000원 |
현재 최저가 139,000,000원은 이 거래보다 낮지만, 권리분석상 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 140,000,000원입니다. 그래도 2022.04 거래 198,500,000원보다 낮지만, 표본이 1건이고 거래시점도 오래되어 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거로 쓰기에는 부족합니다.
③ 예상배당과 실질취득 구조 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 임차인 서연주 보증금 | 140,000,000원 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 김남수 | 300,000,000원 | 136,254,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 서연주 | 140,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 440,000,000원, 채권자 예상배당은 136,254,000원, 미배당은 303,746,000원입니다. 임차보증금은 대항력에 따른 미배당 잔액 승계 여부가 매수인의 핵심 위험입니다.
| 회차 | 매각가 | 실질취득 판단 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 139,000,000원 | 약 140,000,000원 | 보증금 140,000,000원 기준 |
| 1회 유찰 시 | 111,200,000원 | 약 140,000,000원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 2회 유찰 시 | 88,960,000원 | 약 140,000,000원 | 최저가만 보고 싸다고 판단 금지 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 ‘용호초등학교’ 남동측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2018.07.09 사용승인, 지하1층·지상13층 건물의 제9층 제901호이며 승강기·소방·기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,423,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 용호클래스원은 11세대이며 확인된 실거래는 1건입니다. 제공 경매 통계상 평균 유찰은 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 139,000,000원이 아니라 대항력 보증금 140,000,000원을 중심으로 총 취득부담을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 111,200,000원, 2회 유찰 88,960,000원으로 내려가더라도 인수형 구조에서는 실질취득이 약 140,000,000원 수준으로 고정됩니다.
- 임차관계 확인. 서연주의 임대차계약, 보증금 지급, 점유관계와 강제경매 신청채권자로서의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래가 2022.04의 1건뿐이므로 198,500,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 입찰 직전 거래·매물 수준을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 배당관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 약 1.40억”
이 물건의 핵심은 감정가 139,000,000원이 아닙니다. 서연주의 보증금 140,000,000원과 선순위 대항력입니다. 현재 회차에서 보증금이 낙찰가보다 크고, 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 구조이므로 1회·2회 유찰로 최저가가 내려가도 실질취득은 약 140,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
확인되는 2022.04 실거래 198,500,000원과 비교하면 숫자상 여유는 있지만, 표본이 단 1건이고 용호클래스원은 11세대이며 실제 이용상태도 확인이 필요합니다. 여기에 임차인이 강제경매 신청채권자와 동일한 서연주이고 관계인 가능성 경고까지 있어, 이 사건은 “최저가가 낮으니 싸다”가 아니라 “대항력 임차관계와 실제 시세를 확인한 뒤 실질취득 1.40억을 감당할 수 있는가”가 판단 기준입니다.
