부산지방법원 2025타경6195. 해운대구 좌동 LH뜨란채아파트 405동 6층 601호입니다. 소유자는 임재승이며 2015년 거래가 179,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 가격만 보면 감정가와 최저가가 285,000,000원으로, 같은 평형 최근 12건 평균 294,916,666원보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 확인할 권리 변수가 있습니다. 김순옥의 전입일이 2015.02.16으로 말소기준인 2023.12.28 압류보다 앞서 대항력이 인정되고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
대항력 있는 임차인은 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 미배당 보증금을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 특히 보증금 자체가 미상이므로 현재 자료만으로는 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 2.85억이 시세 평균의 96.6%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 실질취득가는 낙찰가에 실제 인수 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1278 엘에이치뜨란채아파트 405동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 임재승 (2015.02.10. 소유권이전 · 거래가 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 253,800,178원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | LH뜨란채아파트 · 928세대 · 사용승인 1997.12.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기상 현재 분석의 말소기준은 2023.12.28 제주세무서장 압류입니다. 이후 2025.12.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김순옥은 2015.02.16 전입으로 말소기준보다 훨씬 앞서 있어 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 여부와 매수인 인수액을 현재 확정할 수 없다는 점입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 미상 | 2015.02.16 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
② 시세 비교 — 숫자상 96.6%, 권리 확인 전에는 할인으로 볼 수 없다
LH뜨란채아파트 동일 평형 59.98㎡의 최근 거래 12건은 2026년 7월부터 9월 사이 260,000,000원~320,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 294,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.09 309,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.98㎡ | 18 | 309,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 6 | 294,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 20 | 293,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 296,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 19 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 294,916,666원 |
최저가 285,000,000원은 최근 평균보다 9,916,666원 낮고, 최근 평균의 96.6%입니다. 2026.09 최신 거래 309,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 이 비교는 낙찰대금 자체만 본 숫자입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 매수인의 실질취득가는 낙찰가보다 올라가므로, 보증금 확인 전에는 이 3.4% 차이를 실제 할인으로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 280,210,000원 |
위 배당 계산은 집행비용 4,790,000원과 잔여 280,210,000원으로 산출돼 있습니다. 그러나 김순옥의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구 좌동 양운중학교 동측 인근, 해운대그린시티 내 아파트단지·학교·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근 노선버스정류장이 있으며, 부산지하철 2호선 장산역이 도보 약 15분 내외 거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 20층 건물 내 6층 호수이며, 사용승인일은 1997.12.07입니다. 내부는 폐문으로 확인되지 않았습니다.
- 도로. 단지 북측에서 남서측으로 이어지는 좌동순환로와 남측 대천로67번길에 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 공동주택용지이며 공시지가는 2,280,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 928세대 규모이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김순옥의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 관련 서류에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 실질취득가로 계산. 응찰가는 낙찰가만 보지 말고 예상 인수 보증금을 더한 실질취득가 기준으로 최근 평균 294,916,666원 및 최신 거래 309,000,000원과 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 시설·수선 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 대항력 임차인이 확인된 사건이므로 점유관계와 실제 거주 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 산출된 배당표에는 임차보증금과 우선변제 여부가 반영되지 않아 실제 인수 위험을 나타내지 못할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “96.6% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
표면 가격만 보면 신건 최저가 2.85억은 최근 12개월 평균 2.949억보다 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 2015.02.16 전입한 대항력 임차인 김순옥입니다. 보증금이 얼마인지, 얼마를 배당받는지 알 수 없는 상태에서는 매수인이 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 시세 아래, 권리는 미확정”입니다. 보증금과 배당관계가 확인돼 인수액이 확정되기 전까지는 신건 가격의 3.4% 차이를 매력으로 평가하기 어렵습니다.
