부산지방법원 2025타경6211. 해운대구 중동 엘시티 랜드마크타워동 37층 3701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 숙박시설(생활숙박시설)로 확인됩니다. 등기부상 현재 공유자는 박준호 10분의 4, 박남준 10분의 3, 케이앤피개발유한책임회사 10분의 3입니다. 말소기준은 2023.09.12. 서부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,080,000,000원입니다.
그 이후의 임의경매개시결정과 엘시티더레지던스 관리단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 생활숙박시설이라는 용도 특성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6211 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 37층 3701호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상101층 · 사용승인일 2019.11.29. |
| 공유자 | 박준호 10분의 4 · 박남준 10분의 3 · 케이앤피개발유한책임회사 10분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 3,751,000,000원 / 3,751,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산농업협동조합 / 5,197,655,692원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 과거 2021.05.12. 설정된 주식회사티알테크놀러지의 전세권(전세금 200,000,000원)은 2023.07.07. 말소등기가 접수되어 이미 정리됐습니다. 2020.09.24. 달구벌신용협동조합 근저당권 2,184,000,000원도 2023.09.12. 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 서부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 엘시티더레지던스 관리단의 박준호 지분 가압류 14,837,170원은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 기준으로는 신건 가격이 높다
엘시티 최근 거래 12건은 전용 161.98㎡와 186.01㎡ 표본으로 구성되어 있으며, 최근 12개월 평균은 3,405,000,000원입니다. 대상 물건의 신건 최저가는 3,751,000,000원으로 이 평균의 110.2%입니다. 전체 평균 역시 3,405,000,000원으로 같으며, 최신 거래는 2026.09. 4,050,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 161.98㎡ | 52 | 4,050,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 30 | 2,950,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 13 | 2,470,000,000원 |
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36 | 2,850,000,000원 |
| 2026.05 | 186.01㎡ | 43 | 4,600,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33 | 3,350,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65 | 3,080,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 186.01㎡ | 64 | 4,000,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 82 | 4,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 3,405,000,000원 |
거래 최저는 2,470,000,000원, 최고는 4,600,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 최신 한 건만 보고 신건 가격을 싸다고 판단하기보다는 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 그 기준에서 3,751,000,000원은 평균보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,751,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 39,910,000원 |
| 2. 근저당 · 서부산농업협동조합 | 4,080,000,000원 | 3,711,090,000원 |
| 3. 가압류 · 엘시티더레지던스 관리단 | 14,837,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,094,837,170원 중 예상배당은 3,711,090,000원이며 미배당은 383,747,170원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 해운대초등학교 남동측 인근, 해운대 해수욕장 주변의 관광호텔·숙박시설·아파트·상업·업무시설·근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량접근 가능, 인근 노선버스정류장과 근거리에 부산도시철도 2호선 중동역이 있습니다.
- 규모. 엘시티는 아파트 882세대와 숙박시설 580개호로 구성되어 있습니다.
- 규제·토지. 일반상업지역·경관지구·방화지구·지구단위계획구역·온천지구에 해당하며, 토지 공시지가는 14,060,000원/㎡입니다.
- 접근성. 단지 북측 약 20m, 북동측 약 15m, 남동측 약 20m, 서측 약 12m, 남측 약 8m 내외 도로에 접하고 단지 내 주차시설이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 확인. 사건 용도 표기만 보지 말고 감정평가 이용상태와 매각물건명세서상 생활숙박시설임을 기준으로 이용·환금성을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 3,751,000,000원은 최근 12개월 평균 3,405,000,000원의 110.2%입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 매각가 3,000,800,000원, 2회 유찰 가정 매각가 2,400,640,000원으로 배당 부족액은 각각 커집니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 관리단 채권. 엘시티더레지던스 관리단이 박준호 지분에 14,837,170원 가압류를 했으므로 실제 관리비 관련 현황은 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 등기 원본 대조. 2026.10.05. 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
현재 자료만 놓고 보면 권리 인수 위험은 낮습니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 생활숙박시설이고 신건 최저가 3,751,000,000원이 최근 12개월 평균 3,405,000,000원의 110.2%라는 점이 핵심입니다. 최신 거래 4,050,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 우위를 단정하기도 어렵습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 1.6회, 매각률 10.53%까지 함께 보면 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 검토할 사건입니다.
