부산지방법원 2025타경6216. 해운대구 중동 ‘럭키골든스위트’ 22층 2205호, 전용 49.98㎡ 아파트입니다. 등기부상 핵심 말소기준은 2021.10.08 수협은행 근저당권입니다. 이후 강문수 가압류, 국세 압류, 허지원의 강제경매개시결정, 해운대구 압류, 국의 추가 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 신탁 및 2020년 신만덕새마을금고 근저당은 이미 말소된 이력입니다.
그러나 등기만 보고 ‘인수 0원’으로 끝내면 안 됩니다. 임차인으로 조사된 허지원의 전입일은 2020.12.23으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 점유 부분이 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않아, 정확한 판정은 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다. 배당요구는 2026.01.21에 했지만, 실제 보증금과 배당 순위가 확인되지 않았으므로 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득비용이 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 22층 2205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.98㎡ · 지상23층 중 22층 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 허지원 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선행 전입은 별도 확인
말소기준인 수협은행 근저당권 뒤에 설정된 강문수 가압류와 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 등기부상 매각으로 소멸합니다. 다만 2020.12.23 전입한 허지원은 말소기준보다 선행합니다. 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았으므로 등기상 소멸 구조와 별개로 임차보증금 인수 위험을 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허지원 | 미상 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 2026.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건은 높다
럭키골든스위트 전용 49.98㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 336,782,500원이지만 2021년과 2022년의 높은 거래가 함께 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 2건 평균 263,500,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 49.98㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 49.98㎡ | 11 | 262,000,000원 |
| 2024.06 | 49.98㎡ | 13 | 288,000,000원 |
| 2022.06 | 49.98㎡ | 12 | 346,770,000원 |
| 2021.12 | 49.98㎡ | 17 | 358,940,000원 |
| 2021.12 | 49.98㎡ | 23 | 375,160,000원 |
| 2021.12 | 49.98㎡ | 15 | 354,880,000원 |
| 2021.12 | 49.98㎡ | 21 | 367,050,000원 |
| 2021.12 | 49.98㎡ | 7 | 338,660,000원 |
| 2021.11 | 49.98㎡ | 23 | 375,160,000원 |
| 2021.11 | 49.98㎡ | 17 | 358,940,000원 |
| 2021.11 | 49.98㎡ | 14 | 350,830,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.98㎡ | 2건 | 263,500,000원 |
신건 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.2%입니다. 최신 거래도 2026.02의 265,000,000원입니다. 여기에 최근 거래가 과거 거래 대비 -25.0% 추세를 보이고 있으므로, 전체 실거래 평균 336,782,500원만 보고 현재 최저가를 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,790,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 280,210,000원 |
| 3. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 허지원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,790,000원 뒤 수협은행에 280,210,000원이 배당되고, 강문수·허지원 및 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고 국세·지방세 압류도 있어, 실제 배당순위와 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·주상복합건물·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상23층 건물의 22층 2205호이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·온천지구이며, 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 2019.12.06 준공, 100세대 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건이고 최근 거래 추세는 -25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 허지원의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급 내역, 확정일자를 확인해 대항력·우선변제 및 미배당 인수액을 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 신고자와 강제경매 신청채권자의 이름이 모두 허지원입니다. 실제 동일인 여부와 채권·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 336,782,500원보다 최근 12개월 평균 263,500,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -25.0%이고 신건 최저가가 최근 평균의 108.2%이므로 현재 가격을 저가로 전제하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 285,000,000원, 1회 유찰 시 228,000,000원, 2회 유찰 시 182,400,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료·세금 관련 자료와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 선행 임차인도 미확정”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 2020.12.23 전입한 허지원의 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인 인수액을 확정할 수 없다는 점이 핵심입니다. 여기에 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 263,500,000원의 108.2%이고, 최근 거래 추세도 -25.0%입니다. 따라서 현재 회차에서 가격 메리트를 부여할 근거가 부족합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 실체와 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용도 확정되지 않는 사건입니다.
