부산지방법원 2025타경6232. 해운대구 우동 롯데아파트 8동 8층 804호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 959,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.11.10. 설정된 대신동새마을금고 근저당 780,000,000원이고, 해당 근저당은 2024.11.28. 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐습니다. 이후 진주서부농업협동조합 근저당, 예원자산대부 근저당·전세권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기권리만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 안정은이 확인되고, 전입일이 2013.07.30.로 말소기준보다 약 7년 앞섭니다. 따라서 대항력은 인정되는 구조입니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 보증금이 낙찰대금에서 배당되지 않고 남는다면 그 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 최저가 959,000,000원 자체가 실제 취득원가를 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 936 롯데아파트 8동 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 내 제8층 제804호 |
| 소유자 | 문의돈·문의용·문의준·문정원·문현선 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 959,000,000원 / 959,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 702,503,600원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준인 2020.11.10. 대신동새마을금고 근저당 이후 설정된 진주서부농업협동조합 근저당 168,000,000원, 예원자산대부 근저당 65,000,000원, 예원자산대부 전세권 5,000,000원, 제이비우리캐피탈주식회사 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 안정은의 전입은 2013.07.30.로 말소기준보다 먼저입니다. 등기권리가 소멸한다는 사실과 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 판단의 중심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안정은 | 2013.07.30 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
안정은의 전입일은 말소기준보다 앞서므로 대항력은 있습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰 시 매수인이 실제로 승계할 금액은 산정할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이므로 그 여부를 현재 판단할 수 없습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 959,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 시세 대비 할인율을 계산하거나 “저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체도 확정되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 959,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,990,000원 |
| 1. 근저당 · 대신동새마을금고 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 168,000,000원 | 167,010,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사예원자산대부 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 주식회사예원자산대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 청구액 1,018,000,000원 중 947,010,000원이 배당되고 70,990,000원이 미배당되는 계산입니다. 다만 안정은의 보증금이 확인되지 않아 위 배당표만으로 임차보증금 배당 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철 2호선 동백역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·임야·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 동백역이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 8층 804호이며, 승강기·도시가스 난방·급배수·소화전·화재탐지 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 남서하향 완경사지 내 자체지반을 평탄하게 조성한 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역이 확인되고, 공시지가는 2,916,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 안정은의 보증금과 계약관계 확인이 최우선입니다. 금액 확인 전에는 실질취득가와 안전한 응찰가 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 예상 미배당 보증금을 확인해야 실제 승계액을 산정할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 안정은은 등기부상 근저당 채무자로도 나타나므로 임대차 실체와 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 767,200,000원, 2회 유찰 시 613,760,000원이지만, 임차인 인수액이 남는다면 실질취득가는 낙찰가보다 높아집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 대조해 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.10. 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 안정은은 2013.07.30. 전입으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인이 떠안을 금액과 실질취득가는 미확정입니다. 따라서 신건 959,000,000원이나 향후 767,200,000원·613,760,000원이라는 최저가 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리분석의 승부처는 안정은의 실제 임대차와 보증금 규모 확인입니다.
