부산지방법원 2025타경6253. 판테라오피스텔 16층 1602호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 염영숙은 2016.11.18. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 132,708,000원입니다. 같은 날 칠성새마을금고가 채권최고액 101,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준이 됩니다. 이후 국의 압류, 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 현장에서 더 확인할 부분은 점유관계와 가격입니다. 변억수·고영찬 두 임차인이 확인되지만 전입일은 각각 2018.12.10., 2019.01.17.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6253 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 감만동 500-2 판테라오피스텔 16층 1602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상19층 · 16층 1602호 |
| 소유자 | 염영숙 · 2016.11.18. 소유권이전 · 거래가액 132,708,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 칠성새마을금고 / 83,987,560원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.18. 칠성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 101,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.11.18. 칠성새마을금고 근저당입니다. 2019.07.24. 국의 압류, 2025.04.01. 롯데카드 가압류 7,351,519원, 2025.12.19. 칠성새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변억수 | 2018.12.10 | 2026.02.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영찬 | 2019.01.17 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 다만 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 변억수는 2026.02.25. 배당요구를 했고, 고영찬은 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다. 전입 자체는 모두 말소기준권리 뒤이므로 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다.
② 가격 비교 — 시세 확인 전 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 50,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 등기상 2016년 거래가액 132,708,000원은 과거 취득가격일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 1. 근저당 · 칠성새마을금고 | 101,400,000원 | 48,700,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,351,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당표상 금액이 산정된 채권 108,751,519원 가운데 48,700,000원이 채권자에게 배당되고 60,051,519원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 50,000,000원 | 48,700,000원 | 60,051,519원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 40,000,000원 | 38,880,000원 | 69,871,519원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 32,000,000원 | 31,024,000원 | 77,727,519원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 감만동 동항초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공장·창고·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상19층 건물의 16층 1602호입니다.
- 도로·토지. 동측으로 왕복3차선 아스팔트포장도로가 있고, 토지는 4,358㎡의 부정형 완경사지로 주상용 이용 중입니다. 공시지가는 1,371,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 숫자로 환금성을 단정하기 어렵습니다. 업무시설(오피스텔)이라는 이용상태에 맞춰 동일 건물·유사 용도의 거래 및 임대 수준을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 신건 최저가 50,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 업무시설의 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 변억수·고영찬 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계가 남아 있습니다.
- 배당요구 확인. 변억수는 2026.02.25. 배당요구가 확인되지만 고영찬은 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 실제 임차인 2명이 확인되는 만큼 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국의 압류등기는 소멸 대상이지만 배당표에는 조세채권 금액과 당해세가 반영되지 않았으므로 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 상태 확인. 관리비 체납 여부와 16층 1602호의 내부 상태, 설비 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2016.11.18. 칠성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시는 소멸합니다. 두 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 아직 결론을 낼 단계가 아닙니다. 최저가는 50,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 여기에 임차인 2명의 보증금·확정일자와 일부 배당요소도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 전 보류”로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
