부산지방법원 2025타경6285. 해운대구 중동 달맞이동오가인 5층 502호, 공부상 다세대주택입니다. 2016.12.19 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 5층이고, 비교 대상 면적은 64.1566㎡입니다. 임차인 신고는 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인되지 않아, 응찰 전 현황 확인이 필요한 물건입니다.
가격만 보면 신건 최저가 242,000,000원은 실거래 평균 247,500,000원보다 5,500,000원 낮습니다. 그러나 비교 거래는 2021.06의 2건뿐입니다. 평균 대비 97.8%라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하기에는 거래 시점과 표본 수가 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6285 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1494-6 달맞이동오가인 5층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 달맞이길117번다길 111 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 비교 대상 면적 64.1566㎡ · 7층 건 내 5층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 실제 이용상태는 응찰 시 확인 요함 |
| 소유자 | 정경원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 174,979,477원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 가압류
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금은 계산되지 않습니다. 현재 권리판정상 말소기준은 2025.08.12 최재용의 가압류 20,000,000원이며, 이후 2025.12.29 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 97.8%보다 ‘거래 시점’을 먼저 봐야 한다
달맞이동오가인의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 모두 2021.06 거래로, 평균 247,500,000원, 최저 230,000,000원, 최고 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 64.16㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.06 | 64.73㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 247,500,000원 |
신건 최저가 242,000,000원은 평균 247,500,000원보다 5,500,000원 낮아 수치상 97.8%입니다. 하지만 최저 실거래 230,000,000원보다는 12,000,000원 높고, 최신 거래 265,000,000원보다는 23,000,000원 낮습니다. 무엇보다 최신 거래가 2021.06이므로 현재 시세 판단 자료로는 시간 간격이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,188,000원 |
| 1. 가압류 · 최재용 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 217,812,000원 |
현재 배당 시나리오에서는 가압류 20,000,000원이 전액 배당되고 217,812,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 한국자산관리공사 청구액 174,979,477원은 이 배당 시나리오에서 배당액 0원으로 계산되어 있어 실제 등기·채권관계의 원본 확인이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 동백초등학교 남측 인근이며, 부근은 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2016.12.19 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 소방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 다세대주택이지만 이해관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 필요합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·도로. 토지면적 508.1㎡, 남동측 약 5~6미터 포장도로에 접하고 공시지가는 1,250,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 달맞이동오가인은 8세대 규모이고 확인된 실거래가 2건뿐이라, 거래 표본이 적다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 이전 관계 확인. 삼성생명보험주식회사 근저당 설정과 한국자산관리공사로의 권리이전 이력을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 시세 최신화. 확인된 거래가 2021.06의 2건뿐이므로 현재 실거래와 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 다세대주택이지만 감정 당시 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유 현황과 명도 가능성은 현장에서 다시 확인하세요.
- 회차 시나리오. 신건 242,000,000원, 1회 유찰 193,600,000원, 2회 유찰 154,880,000원을 기준으로 가격 전략을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 실제 배당관계를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 가격 확신은 부족하다
이 물건의 장점은 임차인 0명·매수인 인수 0원이라는 점입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 242,000,000원이 실거래 평균 247,500,000원의 97.8%이기는 하지만, 그 실거래가 2021.06의 2건뿐이어서 현재 시세를 대표한다고 보기에는 근거가 약합니다. 또한 한국자산관리공사로 이전된 근저당 이력과 현재 배당 시나리오의 관계도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로 판단. 신건에서 서두르기보다 최신 시세와 권리 원본을 대조한 뒤 응찰가를 정하는 편이 적절합니다.
