서울동부지방법원 2025타경51761. 송파구 거여동 유원플러스송파 17층 건물 내 4층 411호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)이며, 현장 답사 당시에는 공실로 조사됐습니다. 현재 소유자는 임스티브성빈이고, 등기 원인상 2021.12.20 매매를 원인으로 2024.10.31 소유권이전이 접수됐으며 거래가액은 647,755,000원입니다.
권리의 핵심은 같은 날 접수된 두 근저당입니다. 접수번호 169899의 남동농업협동조합 근저당 420,000,000원이 말소기준이고, 바로 다음 접수번호 169900의 주식회사포유산업개발 근저당 262,499,400원은 후순위입니다. 이후 2025.07.10 남동농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션상 후순위 채권 일부가 미배당되지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51761 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 603 유원플러스송파 4층 411호 · 서울특별시 송파구 위례서로 252 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 17층 건물 내 제4층 제411호 |
| 소유자 | 임스티브성빈 |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 583,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 365,322,649원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 있어도 매수인 인수는 0원
2024.07.02 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 2024.10.31 임스티브성빈 앞으로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 접수번호가 앞선 남동농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 접수번호가 뒤인 주식회사포유산업개발 근저당과 2025.07.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 기준 — 과거 거래가액은 참고, 현재 시세 판단은 별도
등기상 확인되는 매매 거래가액은 647,755,000원이고 매매 원인일은 2021.12.20입니다. 현재 감정가와 신건 최저매각가는 모두 583,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격 하나만으로 현재 업무시설 시장의 시세를 확정할 수는 없습니다.
| 가격 기준 | 기준일 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 등기상 매매 거래가액 | 2021.12.20 | 647,755,000원 | 과거 취득가격 |
| 감정가 | 현재 사건 | 583,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 2026.10.19 | 583,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
따라서 이 사건은 “과거 거래가액보다 최저가가 낮다”는 사실과 “현재 시세보다 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 특히 감정평가상 실제 이용상태가 업무시설(사무소)이므로, 주거용 아파트 가격이나 과거 취득가격을 그대로 시세 잣대로 삼는 방식은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 583,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,230,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사포유산업개발 | 262,499,400원 | 154,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 682,499,400원, 채권자 배당액은 574,770,000원이며 현재 회차 미배당은 107,729,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공원·아파트단지·오피스텔·업무 및 상업용 빌딩·근린주택 등이 혼재한 주거·상업지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 약 620미터 지점에 지하철 5호선 거여역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 40미터의 아스팔트 포장도로, 남서측 일부는 노폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 6,900,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 업무시설(사무소)이며 현황은 공실입니다. 업무시설 수요층을 기준으로 환금성을 따져야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가 당시에는 공실이지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2024.10.31 접수번호 169899 남동농업협동조합 근저당이 기준이며, 바로 뒤 접수번호 169900 후순위 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 후순위 미배당 107,729,400원은 매수인 인수액 0원과 별개의 개념입니다.
- 업무시설 가격 검증. 등기상 647,755,000원 거래가액은 2021.12.20 매매 원인의 과거 값입니다. 현재 응찰가격은 업무시설의 현재 거래·임대 여건을 기준으로 판단해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 준주거지역·제1종지구단위계획구역과 각종 토지이용 제한사항을 실제 사용계획과 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현장 답사 당시에도 업무시설 411호는 공실이었습니다. 반면 신건 최저가 583,000,000원이 현재 시장에서 유리한 가격인지는 별개의 문제입니다. 등기상 2021.12.20 매매 거래가액 647,755,000원은 참고할 수 있지만, 과거 취득가격만으로 현재 시세를 판정해서는 안 됩니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 후 판단. 이 물건은 업무시설이라는 실제 용도와 현재 매매·임대 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
