부산지방법원 2025타경6297. 정관롯데캐슬2차 201동 20층 2001호 아파트입니다. 감정가는 521,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 521,000,000원입니다. 현재 소유자는 조민국으로, 2023.07.31 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 635,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 후순위 가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 주시연입니다.
말소기준권리는 2024.03.04 이엔티씨 주식회사의 가압류 102,455,000원입니다. 이후의 가압류·압류와 2025.12.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주시연의 전입신고일은 2023.10.31로 말소기준보다 앞서며, 조사자료에서도 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6297 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 201동 20층 2001호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 건물 위치 | 20층 건물 내 20층 2001호 |
| 소유자 | 조민국 · 2023.07.31 소유권이전 · 거래가액 635,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 521,000,000원 / 521,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 541,555,795원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
말소기준은 2024.03.04 갑구 6번 이엔티씨 주식회사 가압류입니다. 그 뒤 설정된 가압류들과 기장군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 하지만 임차인 주시연의 전입일은 2023.10.31로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 물건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 확인, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주시연 | 2023.10.31 | 미상 | 2026.03.04 | 대항력 有 | 미상 | 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 낙찰가만 보면 낮지만, 실질취득가는 미확정
정관롯데캐슬2차는 911세대, 2013.06.19 준공 단지입니다. 비교 면적은 149.6196㎡이며, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 597,500,000원, 최신 거래는 2023.07 635,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 12.1% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 149.62㎡ | 20 | 635,000,000원 |
| 2023.04 | 149.62㎡ | 20 | 560,000,000원 |
| 2021.06 | 149.62㎡ | 13 | 533,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 576,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 597,500,000원 |
최저가 521,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.2%입니다. 낙찰대금 자체만 보면 최근 거래 수준 아래입니다. 하지만 이 사건에서는 최저가와 시세를 바로 비교해 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이기 때문입니다. 실제 가격 경쟁력은 낙찰가 + 배당되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 521,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,610,000원 |
| 2. 가압류 · 이엔티씨 주식회사 | 102,455,000원 | 102,455,000원 |
| 3. 가압류 · 헥사리뉴어블코리아 유한회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,688,131원 | 16,688,131원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,341,057원 | 10,341,057원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 8,644,247원 | 8,644,247원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,295,665원 | 8,295,665원 |
| 8. 가압류 · 엠캐피탈 주식회사 | 41,048,657원 | 41,048,657원 |
| 9. 가압류 · 한국자산관리공사 | 138,775,063원 | 138,775,063원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,153,677원 | 10,153,677원 |
| 11. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 27,729,427원 | 27,729,427원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,259,076원 |
위 배당 시뮬레이션은 매각가 521,000,000원을 전제로 하며 채권자 청구 합계 474,130,924원, 예상 배당 474,130,924원, 잔여 39,259,076원으로 계산돼 있습니다. 다만 임차인 보증금과 우선변제액이 확인되지 않은 상태이므로, 이 표만으로 매수인의 임차보증금 승계액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 단지. 정관롯데캐슬2차 911세대 단지이며 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측·남동측 왕복 4차선 도로, 북동측 왕복 2차선 도로, 북서측 보행자 전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주시연의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 원본에서 보증금 및 배당 후 미회수 가능액을 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당순위를 단정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 승계할 임차보증금을 더한 금액을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 416,800,000원, 2회 유찰 시 333,440,000원이지만 대항력 임차인의 승계액이 남으면 낙찰가 하락분만큼 실질 취득비용이 줄지 않을 수 있습니다.
- 후순위 권리. 2024.03.04 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 실질 취득가는 아직 모른다”
정관롯데캐슬2차 2001호는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 신건 최저가 521,000,000원은 최근 12개월 평균 597,500,000원의 87.2%이고, 최근 거래 흐름도 12.1% 상승으로 집계돼 있습니다. 그러나 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 선순위 임차인이 결정합니다.
주시연은 2023.10.31 전입해 2024.03.04 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인의 최종 승계액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 “521,000,000원이 시세보다 싸다”가 아니라 “표면 낙찰가는 시세 아래지만 실제 취득원가는 미확정”이 정확한 결론입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전까지는 권리확인이 우선입니다.
