부산지방법원 2026타경5758. 부산 수영구 민락동 38-16의 연립/다세대 경매입니다. 현재 소유자는 김영기이고, 핵심 말소기준은 2016.10.07 동창원새마을금고 근저당권 286,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 이지민 근저당, 박규환 주택임차권, 김정남 근저당 및 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 낙찰자가 넘겨받는 금액은 0원입니다.
권리만 보면 핵심은 명확합니다. 현재 확인되는 임차인은 박규환 1명이고 보증금은 90,000,000원입니다. 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2016.11.07로, 말소기준일인 2016.10.07보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며, 매수인 승계액도 없습니다. 다만 신청채권자와 임차권자가 모두 박규환으로 나타나는 점은 별도의 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 38-16 · 부산광역시 수영구 광남로 237-7 |
| 물건종류 | 연립/다세대 |
| 소유자 | 김영기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 964,211,720원 / 964,211,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박규환 / 99,061,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 148.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 접함 · 대로3류(폭 25m~30m) 접함 |
| 공시지가 | 2,320,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 6번 동창원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 286,000,000원입니다. 이후 이지민 근저당권 552,000,000원, 박규환 주택임차권 90,000,000원, 김정남 근저당권 200,000,000원 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 종전 김용석의 주택임차권은 2026.07.03 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박규환 | 건물 중 1층 전부 | 90,000,000원 | 2016.11.07 / 2016.11.07 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
박규환은 2016.11.05 임대차계약을 체결하고 2016.11.07 전입·점유·확정일자를 갖춘 것으로 등기돼 있으며, 2025.01.10 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 전입일이 말소기준 2016.10.07보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구도 2025.01.10 접수된 것으로 나타납니다.
③ 가격 구조 — 신건 감정가 100%, 실질취득도 동일
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 964,211,720원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 964,211,720원입니다. 즉 권리 인수 때문에 실질취득액이 추가로 늘어나는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 964,211,720원 | 952,169,603원 | 184,891,876원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 771,369,376원 | 761,255,682원 | 375,805,797원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 617,095,500원 | 608,524,545원 | 528,536,934원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 측 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 금액으로 혼동하면 안 됩니다. 현재 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 이 수치만으로 단정하지 않고, 감정가 100%에서 시작한다는 사실과 권리 인수 0원을 분리해 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 964,211,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,042,117원 |
| 2. 근저당 · 동창원새마을금고 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이지민 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김정남 | 200,000,000원 | 114,169,603원 |
| 5. 경매개시결정 · 박규환 | 99,061,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,137,061,479원 중 채권자 예상배당액은 952,169,603원이고, 현재 회차 미배당액은 184,891,876원입니다. 신청채권자 박규환의 청구금액 99,061,479원은 이 가정에서는 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 경매 용도는 연립/다세대입니다.
- 토지. 토지면적 148.4㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 중로한면에 접합니다.
- 지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역과 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,320,000원/㎡입니다.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가 100% 신건입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박규환 임대차 실체 확인. 임차권자이면서 현재 경매 신청채권자로 나타나는 동일명 관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조하세요.
- 대항력 기준 재확인. 말소기준 2016.10.07, 박규환 전입·점유·확정일자 2016.11.07이라는 선후관계를 원본으로 확인하세요.
- 배당과 인수를 구분. 현재 미배당액 184,891,876원이 발생하지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 964,211,720원, 1회 유찰 시 771,369,376원, 2회 유찰 시 617,095,500원 시나리오를 기준으로 자금계획을 구분하세요.
- 현황 확인. 연립/다세대 물건은 실제 점유범위와 건물 사용현황을 현장에서 확인하고 임차권등기상의 1층 전부 점유 표시와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2016.10.07 동창원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 박규환도 2016.11.07 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심 체크포인트는 별도로 남습니다. 박규환이 임차권자이면서 현재 경매의 신청채권자로도 나타나기 때문에 관계인 가능성과 임대차의 실체를 확인해야 합니다. 가격 역시 현재는 감정가 100%인 964,211,720원에서 시작합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만, 임차관계 확인과 입찰가격 판단을 따로 해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.