서울동부지방법원 2025타경52216. 강동구 천호동 에스아이팰리스 7층 702호, 전용 17.48㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이수국은 2020년12월16일 매매를 원인으로 212,000,000원에 취득했고, 이보다 앞서 김종민은 2020년11월24일 전입·점유를 시작했습니다. 임차보증금은 210,000,000원이고, 최초 확정일자는 2020년10월30일입니다. 이후 2024년4월9일 임차권등기가 설정됐습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025년10월16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김종민 임차권은 그보다 앞서므로 단순히 경매로 없어지는 후순위 임차권이 아닙니다. 다만 현재 회차의 214,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,796,000원을 제외하고도 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되는 계산이라, 이 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층702호 |
| 도로명 | 서울특별시 강동구 진황도로27길 23 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 전용 17.48㎡ · 10층 건물 내 7층 |
| 사용승인 | 2020.10.14 |
| 소유자 | 이수국 · 거래가액 212,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 핵심은 경매보다 앞선 임차권
김종민은 건물 제7층 702호 17.48㎡ 전부를 대상으로 한 임차권자입니다. 전입일과 점유개시일은 모두 2020.11.24, 확정일자는 2020.10.30이며, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 2024.04.09 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력 有 우선변제 有의 선순위 임차권으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종민 | 7층 702호 17.48㎡ 전부 | 210,000,000원 | 2020.11.24 | 2020.10.30 | 대항력 有 우선변제 有 | 0원 |
② 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 싸 보인다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 214,000,000원 | 0원 | 204,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 171,200,000원 | 41,996,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,960,000원 | 75,757,440원 | 0원 |
이 물건의 가격 판단은 일반적인 후순위 임차인 없는 물건과 다릅니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각대금에서 전부 회수되지 않으면 부족분이 매수인에게 남습니다. 따라서 유찰 후 표시되는 171,200,000원이나 136,960,000원만 보고 “많이 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득이 임차보증금 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 98.6%지만 가격 가점은 어렵다
확인되는 에스아이팰리스 실거래는 2023.04의 217,000,000원 1건입니다. 다만 해당 거래 전용면적은 14.56㎡로, 경매 대상 17.48㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건이므로 214,000,000원 최저가가 비교 가격의 98.6%라는 수치만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 14.56㎡ | 8 | 217,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 1. 임차인 김종민 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 204,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 214,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 210,000,000원 중 예상배당은 204,000원이며 미배당액은 209,796,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 7층 702호입니다.
- 입지. 지하철 5호선 강동역 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·업무시설·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 기계식주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 주상용으로 이용되고 있습니다.
- 단지 통계. 에스아이팰리스는 29세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회, 매각률은 16.98%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 김종민의 전입·점유 2020.11.24, 확정일자 2020.10.30, 임차권등기 2024.04.09를 원본과 대조해야 합니다.
- 낙찰가와 인수액을 합쳐 판단. 유찰 시 표시 최저가는 낮아지지만 선순위 임차보증금 미배당분이 인수액으로 증가합니다.
- 현재 회차 경계선. 신건 214,000,000원 가정에서는 보증금 전액 배당으로 인수 0원이지만, 유찰 시에는 같은 결론이 유지되지 않습니다.
- 실거래 표본 주의. 확인 거래는 2023.04 217,000,000원 1건이며 전용 14.56㎡로 대상 17.48㎡와 면적이 다릅니다.
- 환금성 점검. 단지 평균 유찰 3.2회·매각률 16.98%를 감안해 재매각 가능성과 수요층을 함께 살펴야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2020년12월16일 민간임대주택 등록과 관련 부기 내용을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 사건의 핵심은 감정가나 신건 여부보다 210,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 214,000,000원 매각 가정에서는 보증금이 전액 배당돼 인수 0원이므로 구조가 성립합니다. 그러나 1회 유찰에서는 41,996,800원, 2회 유찰에서는 75,757,440원이 매수인 인수로 남습니다. 즉 최저가가 내려가도 그만큼 실질취득비용이 내려가는 물건이 아닙니다.
가격 측면에서도 확인되는 실거래는 2023.04의 217,000,000원 1건이고 면적도 대상과 다릅니다. 최저가가 이 비교가격의 98.6%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 단지 평균 유찰 3.2회·매각률 16.98%까지 함께 봐야 합니다. 현재 회차는 인수 0원이지만 가격 여유가 크지 않고, 유찰 후에는 선순위 보증금 인수가 핵심 변수가 됩니다. 표시 최저가보다 실질취득 구조를 먼저 보는 사건입니다.
