서울동부지방법원 2025타경52235. 서울 광진구 화양동 광진안틸리아101 11층 1101호로, 감정평가상 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 전유부분은 25.67㎡ 전부이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 11층입니다. 소유자는 김태용이고, 이번 강제경매의 채권자는 주택도시보증공사입니다.
이 사건은 최저가가 감정가와 같은 327,000,000원인 신건입니다. 그러나 권리관계의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 안경은의 임대차계약·주민등록·점유개시· 확정일자는 모두 2022.08.26이고, 임차권등기는 2024.11.08에 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 2025.01.06 임희진 가압류보다 앞서기 때문에, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 11층1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대주택 |
| 전유부분 / 층 | 25.67㎡ 전부 · 12층 건물 내 11층 1101호 |
| 사용승인 | 2019.08.23 |
| 소유자 | 김태용 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 311,912,168원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 최용규의 전세권 305,000,000원과 신목신용협동조합의 근저당권 600,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 안경은의 주택임차권입니다. 2024.11.08 등기 당시 보증금은 310,000,000원이고, 2024.11.13 경정등기에는 310,000,000원 중 반환받지 아니한 임차보증금 295,000,000원으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안경은 | 310,000,000원 경정: 295,000,000원 | 2022.08.26 | 2022.08.26 | 2024.11.08 | 대항력 有 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
2024.11.13의 5번 임차권 경정은 별도 임차인이 아니라 기존 안경은 임차권의 보증금 경정입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봐야 하며 310,000,000원과 295,000,000원을 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 현재 회차와 유찰 시 — 가격 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 327,000,000원 | 700,290,168원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 261,600,000원 | 711,912,168원 | 52,862,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 209,280,000원 | 711,912,168원 | 104,449,920원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격만 보고 “싸졌다”라고 판단하면 안 됩니다. 이 구조에서는 실질취득 부담이 보증금 수준에 가까워질 수 있으므로, 낙찰가와 인수액을 반드시 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 1. 임차인 안경은 보증금 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 2. 가압류 · 임희진 | 400,000,000원 | 11,622,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 311,912,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 매각가 327,000,000원에서 안경은 보증금 310,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 700,290,168원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화양사거리 남동측 인근이며 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 어린이대공원역(지하철 7호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 11층 1101호이며 2019.08.23 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식주차설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑥ 추가 권리·입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 대조. 최초 임차권등기 보증금 310,000,000원과 경정등기의 미반환 보증금 295,000,000원, 예상배당표의 310,000,000원 기준을 반드시 서로 대조하세요.
- 유찰 시 인수액 확인. 1회 유찰 시 52,862,400원, 2회 유찰 시 104,449,920원이 매수인 인수로 제시돼 있습니다.
- 시세 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 327,000,000원 또는 유찰 최저가를 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기와 관련 원본 서류를 확인하세요.
- 과거 권리 구분. 최용규 전세권 305,000,000원과 신목신용협동조합 근저당권 600,000,000원, 종전 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 설비 작동 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 현재 신건 327,000,000원 기준의 제공 배당표만 보면 임차인 안경은의 보증금 310,000,000원이 전액 우선배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 안경은은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 매각물건명세서 역시 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 실제로 제공된 시나리오에서는 1회 유찰 시 52,862,400원, 2회 유찰 시 104,449,920원이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 이 물건은 단순히 “유찰되면 싸진다”는 방식으로 접근할 수 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차권 미배당액이 커질 수 있기 때문입니다. 게다가 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 현재 327,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지도 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차의 인수 0원은 장점이지만, 유찰 후에는 반드시 낙찰가와 인수액을 묶어 실질취득 부담을 다시 계산해야 하는 사건입니다.
