서울동부지방법원 2025타경52267. 서울 광진구 중곡동 미성아트빌 401호, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부의 현재 말소기준은 2017.04.06. 설정된 강동농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 2019년에 주식회사강남파이낸스대부의 근저당권 22,500,000원과 전세권 2,000,000원, 삼성카드 주식회사의 가압류 13,660,420원이 설정됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 말소기준 뒤에 있습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
권리구조 자체는 복잡해 보이지만 낙찰자 기준으로는 단순합니다. 과거 중소기업은행 근저당권들과 하정덕 근저당권은 이미 말소됐고, 2014년 서울특별시광진구 압류와 2020년 마포구 압류, 2019년 두 건의 경매개시결정도 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 권리 중 매수인에게 넘어오는 것으로 명시된 권리는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52267 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 149-51 미성아트빌 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 긴고랑로25길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 401호 |
| 소유자 | 이성구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 498,117,000원 / 498,117,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 강남파이낸스대부 / 16,520,124원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.04.06. 을구 8번 강동농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 이후의 을구 10번 주식회사강남파이낸스대부 근저당권 22,500,000원, 을구 11번 같은 회사 전세권 2,000,000원, 갑구 4번 삼성카드 주식회사 가압류 13,660,420원과 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 498,117,000원 자체를 평가하면 안 된다
이 사건에는 동일·인근 다세대의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 498,117,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결하면 안 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 498,117,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 398,493,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 318,794,880원 | 0원 | 0원 |
배당 계산상 2회 유찰 시나리오인 318,794,880원에서도 채권자 총 청구액 278,160,420원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차가 내려가도 현재 파악된 등기상 권리가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 이것은 권리 안전성의 문제이고, 실제 가격 경쟁력은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 498,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,381,170원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사강남파이낸스대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 2,000,000원 | 2,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,660,420원 | 13,660,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 212,575,410원 |
채권자 총 청구액 278,160,420원은 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 212,575,410원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중곡사거리 북서측 인근으로, 연립·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 401호이며, 위생 급배수설비와 도시가스 난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접필지와 등고평탄한 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·조망가로특화경관지구·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 감정평가서의 4층 제시외건물 ㄱ~ㅁ과 매각물건명세서의 “제시외 건물 포함” 내용을 현장에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 498,117,000원이 적정한지 주변 다세대 실거래와 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 전세권 구분. 주식회사강남파이낸스대부의 2,000,000원 전세권은 2019.01.30. 설정된 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 배당 전제 확인. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 장점은 명확합니다. 2017.04.06. 강동농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시나리오 역시 2회 유찰까지 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.
반면 신건 최저가 498,117,000원의 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 현 단계에서는 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 게다가 감정평가서상 4층에 제시외건물 ㄱ~ㅁ이 존재하고 매각에도 포함됩니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리된 구조, 가격은 검증 보류, 현황은 제시외 건물과 점유관계 확인이 우선입니다.
