서울동부지방법원 2025타경52272. 강동구 길동 청광플러스원큐브3차 10층 1014호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 전용 13.265㎡ 다세대 물건입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 최저매각가가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2021.10.09, 확정일자 2021.10.14, 주민등록일 2021.11.12, 점유개시일 2021.11.13이고 보증금은 125,000,000원입니다. 말소기준인 2024.01.16 압류보다 앞서므로 대항력을 갖는 구조이며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미회수분이 매수인에게 남습니다.

또 하나의 핵심은 한국토지주택공사가 보증기관 승계권자로 분류되어 있다는 점입니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계권 1건으로 보는 것이 맞습니다. 다만 승계된 125,000,000원 권리 자체의 대항력과 미배당 인수 위험은 그대로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 핵심

말소기준은 2024.01.16 김포세무서장 관련 국 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사의 주택임차권은 2023.12.20 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·확정일자·점유도 말소기준보다 앞섭니다. 반면 2025.03.28 강동구 압류와 2025.11.12 강제경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

실제 임차인 0명 · 보증기관 승계권 1건. 보증금 125,000,000원은 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

청광플러스원큐브3차 동일 면적 13.27㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 102,333,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 6건 평균은 105,666,666원이고, 최신 거래는 2026.07의 135,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 6.7% 상승해 하락 추세는 아닙니다.

현재 최저가 120,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 113.6%입니다. 여기에 인수액 7,480,000원을 반영한 실질취득 127,480,000원은 최근 평균의 약 120.6%입니다. 최신 135,000,000원 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 21,813,334원 높은 수준이므로 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 회차에서 한국토지주택공사 보증금 125,000,000원 중 117,520,000원이 배당되고, 부족분 7,480,000원이 매수인 인수로 남는 가정입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 128,863,012원은 이 배당가정에서 0원 배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 전용면적은 13.265㎡입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물의 10층입니다.
• 입지. 강동구 천호동 소재 동신중학교 동측 인근이며, 주상복합·오피스텔·업무시설·판매시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 강동역·길동역이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 남측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 난방·위생·급배수·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 총 207세대, 사용승인일 2014.10.06의 소형 도시형생활주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.9회, 낙찰률 0.0%라는 점은 보수적으로 볼 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 계산. 낙찰가가 아닌 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’을 총취득 부담으로 계산해야 합니다. 현재 회차는 127,480,000원입니다.
• 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 최저가는 크게 낮아지지만 인수액이 동시에 커지므로 실질취득은 127,128,000원·126,782,400원으로 거의 고정됩니다.
• 승계 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계권자로 분류됩니다. 실제 임차인 수는 0명이며 동일 보증금을 별도 임차인 보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
• 시세 기준. 전체 평균 102,333,333원보다 최근 12개월 평균 105,666,666원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 현재 실질취득은 최근 평균보다 높습니다.
• 환금성 확인. 전용 13.265㎡ 소형 주택이고 경매 평균 유찰이 5.9회이므로 매도 시 예상 수요층과 거래 소요기간을 별도로 점검하는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당관계 및 점유현황을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

이 물건은 신건 최저가가 120,000,000원이라는 숫자만 보면 최근 실거래 범위 안에 들어오는 듯 보입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 결론이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 승계권이 있어 현재 예상 인수액만 7,480,000원이고, 실질취득은 127,480,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 105,666,666원의 약 120.6%입니다.

더구나 1회·2회 유찰 뒤에도 인수액이 각각 31,128,000원, 49,982,400원으로 늘면서 실질취득 부담은 127,128,000원, 126,782,400원에 머뭅니다. 즉 이 사건은 “최저가가 내려가면 싸진다”는 일반적인 유찰 논리가 거의 작동하지 않는 구조입니다. 최근 가격 추세는 +6.7%로 상승했지만, 실질취득은 최근 12개월 평균보다 여전히 높고 단지 경매 평균 유찰도 5.9회입니다. 권리 인수와 환금성을 함께 보면 보수적 접근이 필요한 물건입니다.