서울동부지방법원 2025타경52285. 길동역 인근 청광플러스원큐브3차 13층 1315호, 전용 13.265㎡ 도시형생활주택입니다. 핵심은 대항력 있는 임차권과 그 뒤에 제출된 확약서입니다. 김희주 씨는 2022.07.06. 주민등록, 2022.07.27. 점유개시, 2022.07.11. 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.05.07. 강동구 압류보다 모두 앞섭니다. 원칙적으로는 보증금 미배당분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 주택도시보증공사는 2026.6.26. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당계산만 놓고 보면 신건에서 22,480,000원의 미배당분이 생기지만, 확약 반영 후 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 13층1315호 · 도로명 서울특별시 강동구 진황도로 87 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 13.265㎡ · 방1·욕실·보일러실·발코니·현관 · 20층 중 13층 |
| 소유자 | 김보희 (2022.06.29. 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0
현재 권리분석의 기준은 2024.05.07. 강동구 압류입니다. 2014.10.28. 설정된 강동신용협동조합 근저당권은 2017.11.02. 이미 말소됐습니다. 김희주 임차인의 주민등록·점유·확정일자는 말소기준보다 앞서므로 본래 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 이후의 주택임차권등기, 국세 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 내용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희주 | 13층 1315호 13.265㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.07.06 / 2022.07.11 배당요구 2024.09.04 | 대항력 有 우선변제 有 | 주택도시보증공사(양도전: 김희주) 대항력 포기·말소 확약 |
② 시세 비교 — 권리는 풀렸지만 신건 가격은 최근 평균보다 높다
청광플러스원큐브3차의 대상 면적 13.27㎡ 실거래를 보면 최근 12개월 평균은 105,666,666원입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 이 평균의 113.6%입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 +6.7%로 하락 추세는 아니지만, 현재 최저가가 최근 평균을 웃돌기 때문에 신건 자체에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 13.27㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2025.09 | 13.27㎡ | 16 | 89,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 13.27㎡ | 6건 | 105,666,666원 |
최신 거래 지표는 2026.07. 135,000,000원이지만 같은 달 같은 15층에서 104,000,000원 거래도 확인됩니다. 전체 12건의 거래 범위도 89,000,000원에서 135,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 최신 한 건만으로 120,000,000원을 저렴하다고 판단하기보다 최근 12개월 평균 105,666,666원을 중심으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 김희주 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 22,480,000원입니다. 다만 2026.6.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방1·욕실·보일러실·발코니·현관 구조이며, 사용승인은 2014.10.06.입니다.
- 입지. 길동역 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·도시형생활주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 5호선 강동역·길동역 및 노선버스정류장이 주변에 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 남서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 대상 면적 실거래는 이어지고 있으나 89,000,000원~135,000,000원으로 가격 편차가 크고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.6.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 주체를 매각기일 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당부족분과 인수액 구분. 신건 배당계산상 22,480,000원 부족분이 발생하지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 102,333,333원보다도 최근 12개월 평균 105,666,666원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 가격 편차 확인. 2026.07.에도 135,000,000원과 104,000,000원이 함께 거래돼 층·상태별 가격 차이가 큽니다.
- 단지 경매 지표. 평균 유찰 5.9회·매각률 0.0%이므로 신건 최저가 120,000,000원에 바로 응찰할 필요성이 있는지 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 첫인상은 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 배당표만 보면 신건에서도 22,480,000원이 남아 원칙적인 인수형 구조가 맞습니다. 하지만 2026.6.26. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에, 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득은 신건 최저가와 같은 120,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 105,666,666원의 113.6%입니다. 최근 흐름은 +6.7%로 하락장은 아니고 최신 거래 135,000,000원도 존재하지만, 같은 2026.07.에 104,000,000원 거래가 함께 있어 가격 편차가 큽니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 5.9회·매각률 0.0%까지 감안하면 결론은 분명합니다. 권리 리스크는 확약으로 정리됐지만, 신건 가격 메리트는 부족합니다.
