서울동부지방법원 2025타경52367. 송파구 오금동의 토지와 자동차관련시설·근린생활시설을 묶어 매각하는 사건입니다. 등기에는 김경민·김경이·김병규·김정애·박복순·임광재·임선재·임성빈·임순재·임옥재·임웅재·임유재·임종순·임찬재·임혁재·임홍재·한용희가 공유자로 기재돼 있고, 2025.11.24 공유물분할을 위한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기 자료상 근저당권과 압류는 확인되지 않으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서상 최영관은 1층 카센터와 세차장을 점유하며 2001.04.22 전입, 보증금 3,000,000원·월차임 700,000원으로 확인됩니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 판정돼 있고 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영되어, 보증금 3,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 반면 1층 타이어할인매장과 수입차정비사업장 영업주는 보증금과 기준일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52367 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 38 · 등기 건물: 서울특별시 송파구 오금동 38-1 |
| 용도 / 현황 | 근린상가 + 토지 · 자동차관련시설 · 근린생활시설(사무소) · 근린생활시설 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외건물 포함 |
| 소유관계 | 김경민, 김경이, 김병규, 김정애, 박복순, 임광재, 임선재, 임성빈, 임순재, 임옥재, 임웅재, 임유재, 임종순, 임찬재, 임혁재, 임홍재, 한용희 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 28,677,083,000원 / 28,677,083,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2025.11.24 · 공유물분할을 위한 임의경매개시결정 · 채권자 임선재 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영관 | 1층 카센터와 세차장 | 3,000,000원 / 700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 3,000,000원 인수 |
| 타이어할인매장 영업주 | 1층 타이어할인매장 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 수입차정비사업장 영업주 | 1층 수입차정비사업장 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 권리관계에서 가장 분명한 인수는 최영관의 보증금 3,000,000원입니다. 배당계산에서도 해당 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 문제는 그 밖의 영업주들입니다. 전입 또는 기준일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 확인 인수 3,000,000원만으로 최종 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
감정가와 최저매각가는 모두 28,677,083,000원이고 현재는 0회 유찰인 신건입니다. 다만 본 건과 비교할 수 있는 실거래 근거가 확인되지 않아, 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
회차별 제시 시나리오는 현재 회차 28,677,083,000원, 1회 유찰 시 22,941,666,400원, 2회 유찰 시 18,353,333,120원입니다. 그러나 최영관의 확인 인수액 3,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 남아 있고, 타이어할인매장과 수입차정비사업장의 인수 가능성은 별도로 해소되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,677,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 289,170,830원 |
| 인수 · 임차인 최영관 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 임선재 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,387,912,170원 |
최영관의 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 경매개시결정 관련 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 따라서 소유자 잔여액은 확정 배당액으로 볼 수 없습니다.
④ 건물·토지 현황 — 제시외건물과 문서 기재 충돌
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며, 7번·8번 건물의 제시외건물도 각 건물 매각에 포함됩니다.
- 이용현황. 7번 건물은 자동차관련시설, 8번 건물은 근린생활시설(사무소), 9번 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 현황상 추가 구조. 8번 건물은 면적에 반영되지 않은 주차장 부분에 판넬조 마감 사무실이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 사용승인 관련 기재 충돌. 매각물건명세서 비고에는 7·8·9건물이 모두 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라고 기재되고, 7번 건물은 건축물대장상 위반건축물이라고 적시돼 있습니다. 반면 감정요항표의 건물 구조에는 7번 1998.09.10, 8번 1996.06.28, 9번 1997.07.23 사용승인으로 기재돼 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 토지 이용. 1토지는 상업나지, 2토지는 상업용, 3토지는 상업용, 4토지는 주거나지, 5토지는 상업용, 6토지는 주거기타로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 자료. 면적 377.1㎡, 공시지가 11,130,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지로 기재된 토지 자료가 포함돼 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오금중학교 북동측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 단독·다세대주택, 공원이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 지하철 3·5호선 오금역, 지하철 5호선 방이역이 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이 포함돼 있으며, 6번 토지는 제2종일반주거지역(7층이하)으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 전기시설 등이 구비된 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최영관 인수액 반영. 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있으므로 응찰가격과 별도로 반영해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 타이어할인매장 영업주와 수입차정비사업장 영업주의 보증금·대항력·우선변제 여부를 확인해야 합니다. 현재 상태로는 대항력 가능·미상입니다.
- 건물 문서 대조. 7·8·9건물 사용승인 관련 기재가 서로 상충하므로 건축물대장과 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 7·8번 건물의 제시외건물이 매각에 포함되고 8번 건물에는 면적 미반영 사무실이 기재돼 있으므로 실제 면적·이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가·유찰가만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 배당표 해석. 경매개시결정 관련 채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외돼 있으므로 소유자 잔여액과 미배당 0원을 확정치로 보면 안 됩니다.
맺으며 — “등기 단순 ≠ 입찰 단순”
이 물건의 등기만 보면 근저당권·압류가 없고 2025.11.24 공유물분할을 위한 경매개시결정이 중심이라 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 그 반대입니다. 최영관의 보증금 3,000,000원은 인수로 이미 확인됐고, 두 영업주의 권리관계는 아직 대항력 가능·미상입니다. 여기에 일괄매각·제시외건물, 7·8·9건물의 사용승인 관련 상충 기재까지 겹칩니다.
감정가와 최저가는 28,677,083,000원으로 같지만, 이를 시세보다 싸다고 뒷받침할 비교 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 가격보다 권리·현황 확인이 먼저입니다. 확인된 3,000,000원 인수액보다 아직 금액이 드러나지 않은 점유관계와 건물 현황이 이 사건의 핵심 변수입니다.
