서울동부지방법원 2025타경52376. 건국대학교 서울캠퍼스 북측 인근의 엘리시아1차 8층 801호로, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 채권 총액이 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차권입니다. 김동원은 2023.03.02 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄고, 2024.03.28 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2025.02.14 주식회사우리투자증권의 가압류입니다. 따라서 김동원의 임차권은 말소기준보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 배당 가정은 비교적 단순합니다. 매각대금 256,000,000원에서 집행비용 4,384,000원을 먼저 제외하고도 김동원 보증금 220,000,000원이 전액 배당되므로 인수 잔액은 없습니다. 다만 유찰되어 매각대금이 보증금보다 낮아지는 순간 구조가 달라집니다. 1회 유찰 최저가 204,800,000원에서는 18,867,200원을, 2회 유찰 최저가 163,840,000원에서는 59,253,760원을 인수하는 시나리오입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 8층 801호 |
| 임차권 범위 | 건물 제8층 제801호 15.045㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.02.14 주식회사우리투자증권 가압류입니다. 김동원의 전입·점유·확정일자와 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “2024.3.28. 접수 제49903호 을구1번 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제받지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 반대로 말소기준인 가압류와 2025.11.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김동원 실제 임차인 · 801호 전부 | 2023.03.02 / 2023.03.02 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 2023.03.02 / 2023.03.02 | 0원 | 대항권 승계 우선변제 승계 김동원 보증금 승계 |
② 회차별 실질취득 — 최저가 하락폭을 그대로 할인으로 보면 안 된다
현재 회차에서는 매각가 256,000,000원에서 임차보증금이 전액 배당되므로 실질취득도 256,000,000원입니다. 하지만 1회 유찰 시 최저가는 204,800,000원으로 내려가면서 임차보증금 미배당액 18,867,200원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 223,667,200원입니다.
2회 유찰 시에도 같은 원리입니다. 최저가는 163,840,000원까지 내려가지만 인수액은 59,253,760원으로 증가해 실질 부담은 223,093,760원입니다. 즉 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 유찰 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 되는 전형적인 구조입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 256,000,000원 | 0원 | 256,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 204,800,000원 | 18,867,200원 | 223,667,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 163,840,000원 | 59,253,760원 | 223,093,760원 |
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 김동원 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 31,616,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김동원 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자 총 청구액은 4,615,461,074원, 채권자 배당액은 31,616,000원, 미배당액은 4,583,845,074원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 8층 801호입니다.
- 주위환경. 건국대학교 서울캠퍼스 북측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·주상복합·근린생활시설이 혼재한 준주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 어린이대공원역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당결과 재확인. 현재 회차에서는 임차보증금 전액배당으로 인수 0원이지만, 실제 배당액이 달라지면 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰은 최저가 204,800,000원에 인수 18,867,200원, 2회 유찰은 163,840,000원에 인수 59,253,760원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 김동원 임차권이 전액 변제되는지와 매각 후 임차권등기 말소 절차를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 김동원 보증금의 대위·승계 신고로 별도 임차인이나 별도 보증금이 아닙니다. 보증금 합산은 금물입니다.
- 최저가만으로 가격판단 금지. 실거래 비교 없이 “유찰됐으니 싸다”고 판단하지 말고, 선순위 임차보증금 인수까지 합친 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0, 유찰 후엔 가격표가 달라진다”
이 물건을 단순히 “선순위 임차인이 있으니 위험하다”거나, 반대로 “현재 인수액이 0원이니 깨끗하다”고만 정리하면 둘 다 부족합니다. 현재 256,000,000원 회차에서는 김동원 보증금 220,000,000원이 전액 배당되어 인수 0원입니다. 하지만 임차권 자체는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이므로, 매각대금이 내려가 보증금이 전액 배당되지 않는 순간 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
실제로 1회 유찰의 표시 최저가는 204,800,000원이지만 실질취득은 223,667,200원, 2회 유찰의 표시 최저가는 163,840,000원이지만 실질취득은 223,093,760원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합친 실제 부담이 얼마인가입니다. 현재 회차의 권리 인수는 0원이지만, 유찰 이후에는 반드시 실질취득액으로 다시 계산해야 합니다.
