서울동부지방법원 2025타경52398. 광진구 구의동 상평그린빌 1층 101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조복자로, 2021.04.15. 매매를 원인으로 410,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.05.26. 손종숙 명의 채권최고액 200,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
임차관계만 보면 큰 고비 하나는 해소됐습니다. 박수연은 2021.04.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.26.로 말소기준보다 빠르므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 410,000,000원으로 매우 큽니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.19. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박수연 임차보증금에 한해서는 미배당액이 생겨도 매수인이 떠안을 실질 금액을 0원으로 봅니다.
문제는 임차인이 아니라 그보다 훨씬 오래된 등기입니다. 갑구 7번은 2008.07.11. 김정권 명의로 등기된 가등기로, 말소기준보다 앞서며 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 별도 주의사항에도 담보가등기 — 종류 확인 필요라고 표시돼 있어, 그 성격과 효력을 확인하지 않고 “인수 0원” 물건으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 554-5 상평그린빌 1층101호 · 영화사로11길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트경사스라브지붕 4층건 중 제1층 제101호 · 사용승인일 2001.12.12. |
| 소유자 | 조복자 (2021.04.15. 매매, 거래가액 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 427,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 선순위 가등기가 핵심
말소기준 이후에는 도규희 근저당권 204,000,000원, 국민건강보험공단·광진구·서울특별시· 대전광역시서구청의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등이 있고, 이들은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당에서는 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약으로 인수는 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박수연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.15 / 2021.03.26 | 410,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
박수연은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 통상 이 구조에서 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 2026.05.19. 제출된 확약서로 박수연의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약정돼 있어, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 427,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,670,000원 |
| 1. 임차인 박수연 보증금(우선변제) | 410,000,000원 | 410,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 손종숙 | 200,000,000원 | 10,330,000원 |
| 3. 근저당권 · 도규희 | 204,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 427,000,000원 가정에서 집행비용 6,670,000원, 박수연 보증금 410,000,000원, 손종숙 근저당 10,330,000원이 배당되는 계산입니다. 당해세 등이 반영되면 실제 순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 박수연 보증금은 확약으로 미배당 발생 시에도 실질 인수 0원으로 판단하지만, 선순위 가등기 문제는 이 배당표와 별개입니다.
④ 유찰 시 — 임차보증금 인수는 늘지 않지만 가등기는 그대로
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차인 미배당 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 427,000,000원 | 0원 | 803,670,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 341,600,000원 | 73,982,400원* | 814,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 273,280,000원 | 141,345,920원* | 814,000,000원 |
* 회차별 계산상 미배당액입니다. 2026.05.19. 확약서에 따라 박수연은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동의초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택 등이 형성된 기존 주거지대로 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 아차산역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 7번 가등기 원인·효력 확인. 2008.07.11. 등기이며 말소기준보다 앞섭니다. 자료상 매수인 인수로 분류돼 있으므로 등기원인과 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 담보가등기 여부 확인. 주의사항에 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 표시돼 있습니다. 단순 순위만으로 소멸 여부를 단정하지 마십시오.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.19. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 신고 제외. 박수연 보증금에 대한 대위·승계 신고는 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·광진구·서울특별시·대전광역시서구청 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 현재 시세 실거래 자료가 없어 감정가 427,000,000원이 시장 대비 싸거나 비싼지 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “임차인 확약보다 선순위 가등기가 더 중요하다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 410,000,000원의 대항력 임차인이 가장 큰 위험처럼 보입니다. 하지만 2026.05.19. 제출된 확약서 때문에 박수연의 임차보증금은 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고 역시 같은 보증금의 중복 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다.
오히려 입찰 판단을 멈추게 하는 것은 2008.07.11. 갑구 7번 선순위 가등기입니다. 말소기준보다 13년 이상 앞서고 자료상 매수인 인수로 분류돼 있으며, 별도로 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라는 경고도 있습니다. 신건 최저가 427,000,000원이 얼마인지보다 먼저 이 권리의 성격과 효력을 확인해야 합니다. 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 가등기 위험은 아직 해소되지 않았습니다. 원본 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 사건입니다.
