서울동부지방법원 2025타경52426. 송파구 방이동 화이트스톤빌라 4층 403호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 사용승인일은 2018.08.23이고 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다. 현재 소유자는 김혜민 지분 5분의 1, 이경희 지분 5분의 2, 이승종 지분 5분의 2입니다.
등기상 말소기준은 2023.09.19 설정된 지산주식회사 근저당권 73,610,000원입니다. 이후 관악농업협동조합·경기신용보증재단·신용보증기금·양광철의 가압류와 각종 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 193-26 화이트스톤빌라 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 김혜민 5분의 1 · 이경희 5분의 2 · 이승종 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김금숙 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2023.09.19 지산주식회사 근저당입니다. 그런데 고현정의 전입일은 2019.04.30으로 이보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 점유자를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고현정 | 403호 · 주거 | 2019.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
② 가격 판단 — 최저가만으로는 메리트를 말할 수 없다
현재 회차는 감정가 270,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 이 물건은 실질취득비용에 영향을 줄 수 있는 선순위 전입자가 존재하고 그 보증금이 미상입니다. 따라서 입찰가격을 평가할 때는 최저가 270,000,000원 자체보다 임차보증금 확인 후의 실질취득비용을 기준으로 봐야 합니다.
또한 현재 확인되는 자료만으로는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 가격을 제시할 수 없으므로, 감정가나 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 선순위 임차인의 인수금이 발생하면 낙찰가 외 비용이 추가되므로, 단순 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,580,000원 |
| 2. 근저당 · 지산주식회사 | 73,610,000원 | 73,610,000원 |
| 3. 가압류 · 관악농업협동조합 | 93,909,823원 | 93,909,823원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,333,342원 | 18,333,342원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 24,408,041원 | 24,408,041원 |
| 6. 가압류 · 양광철 | 87,840,000원 | 55,158,794원 |
| 7. 경매개시결정 · 김금숙 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 573,101,206원 중 채권자 배당액은 265,420,000원, 미배당은 307,681,206원으로 계산됩니다. 이 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 선순위 전입자 고현정의 보증금과 권리관계가 확인되면 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재되어 있으며, 사용승인일은 2018.08.23입니다.
- 위반건축물. 403호에는 주택관리과-50405(2018.11.19.)호에 따라 벽돌조·주거 28.5㎡ 위반건축물 기재가 있습니다. 감정평가서도 베란다 확장부분의 이행강제금 부과 여부 및 원상회복의무 등 행정사항을 관계 기관에 재확인하도록 명시합니다.
- 입지. 방이초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 방이역(지하철 5호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 4m 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 256.3㎡, 공시지가는 6,556,000원/㎡입니다.
- 규모. 화이트스톤빌라는 15세대이며, 주변 주거 유형상 대단지 아파트와는 다른 환금성 특성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고현정 보증금 확인. 2019.04.30 전입이 말소기준 2023.09.19보다 빠릅니다. 보증금·현재 점유·주민등록 유지 여부를 확인해 실제 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제관계를 확정할 수 없습니다. 원본 매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 위반건축물 행정 리스크. 403호 벽돌조 주거 28.5㎡ 기재와 관련해 이행강제금·원상회복의무 및 현재 시정 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 비고에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로, 현황과 평가범위·인도범위를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 근거 없이 감정가 270,000,000원이 싸다고 보지 말고, 선순위 임차인 인수 가능액과 위반건축물 비용까지 반영한 실질취득비용을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 말소기준 전에 들어온 사람이 더 중요하다”
이 사건의 등기부는 복잡해 보이지만 말소기준은 분명합니다. 2023.09.19 지산주식회사 근저당 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그보다 앞선 2019.04.30 전입자 고현정입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력은 가능·미상이고, 실질 인수액도 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 403호의 28.5㎡ 위반건축물 기재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리가 모두 소멸하니 안전하다”는 한 줄로 끝낼 사건이 아닙니다. 선순위 점유자의 보증금과 위반건축물 행정 리스크를 확인하기 전까지는 신건 최저가 270,000,000원의 가격 매력을 평가하기 어렵습니다. 권리의 승부처는 등기부 뒤쪽이 아니라, 말소기준보다 먼저 들어온 점유자의 실제 권리관계입니다.
