서울동부지방법원 2025타경52491. 성동구 상왕십리동 청계센트럴큐브 7층 702호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 20층 중 7층입니다. 소유자 강성금은 2017년 4월 14일 매매를 원인으로 2019년 5월 7일 소유권을 이전받았고, 거래가액은 293,000,000원입니다.
이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 등기상 말소기준은 2025년 9월 26일 마포신용협동조합의 가압류인데, 임차인 박선영은 그보다 앞선 2023년 5월 17일 전입을 마쳤습니다. 확정일자는 2023년 4월 21일이고 2026년 1월 19일 배당요구도 했으므로, 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52491 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 상왕십리동 12-47 청계센트럴큐브 7층 702호 |
| 도로명 | 서울특별시 성동구 난계로24길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 23.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 20층 중 7층 · 사용승인 2019.04.04 |
| 소유자 | 강성금 · 거래가액 293,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 마포신용협동조합 / 20,512,861원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 702호 · 주거 | 2023.05.17 | 2023.04.21 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 회차 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박선영은 2026년 1월 19일 배당요구를 했고, 신건 매각가 321,000,000원 가정에서는 집행비용 5,294,000원 다음 순위로 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 높다
센트럴큐브의 전용 23.95~24.76㎡ 실거래는 7건이며 전체 평균은 290,285,714원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 5건 평균은 288,400,000원, 최신 거래는 2025년 9월 299,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.2% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 24.76㎡ | 19 | 299,000,000원 |
| 2025.08 | 24.76㎡ | 11 | 283,000,000원 |
| 2025.06 | 23.95㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 23.95㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 24.76㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2024.09 | 24.76㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2023.08 | 23.95㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 288,400,000원 |
현재 최저가 321,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.3%입니다. 최신 거래 299,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세까지 -2.2%이므로, 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 전체 평균 290,285,714원과 비교해도 최저가는 높은 구간입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 321,000,000원 | 19,861,019원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 256,800,000원 | 2,404,800원 | 17,456,219원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 205,440,000원 | 0원 | 19,861,019원 | 48,236,160원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 2회 유찰 구간에서는, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 시작합니다. 이 회차의 실질취득은 205,440,000원만이 아니라 인수액 48,236,160원을 더한 253,676,160원입니다. 즉 대항력 인수형에서는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 임차인 박선영 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 마포신용협동조합 | 19,861,019원 | 19,861,019원 |
| 3. 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,844,981원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금과 등기상 가압류 청구금액이 전액 배당되고, 소유자 잔여 45,844,981원이 남습니다. 경매 신청 청구액은 20,512,861원, 등기상 가압류 청구금액은 19,861,019원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕십리도선동 주민센터 북측 인근이며, 주변은 도시형생활주택·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2019.04.04 사용승인, 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물입니다. 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인근지 대비 등고평탄한 장방형 토지이며 북동측과 남서측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래성. 센트럴큐브는 75세대이며, 최근 실거래는 280,000,000원~300,000,000원 구간입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 박선영의 전입 2023.05.17·확정일자 2023.04.21·배당요구 2026.01.19와 보증금 250,000,000원을 기준으로 실제 배당 가능액을 회차별 재확인해야 합니다.
- 2회 유찰 시 인수 주의. 매각가 205,440,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 제공 시나리오상 48,236,160원의 인수액이 발생합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 288,400,000원, 최신 거래 299,000,000원, 최근 추세 -2.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현재 신건 가격. 최저가 321,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.3%로, 현재 가격만 놓고는 시세 메리트가 없습니다.
- 등기 변동 확인. 2025.09.26 가압류와 2025.12.08 강제경매개시결정 이후 추가 권리변동 여부를 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 비싸고, 유찰 후엔 인수액을 봐야 한다”
이 물건은 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 1명, 보증금 250,000,000원이 핵심입니다. 다만 현재 신건 매각가 321,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균 288,400,000원보다 현재 최저가가 111.3% 수준으로 높고, 최신 거래 299,000,000원도 웃돕니다. 최근 흐름도 -2.2% 하락이라 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 그렇다고 유찰만 기다리면 자동으로 안전해지는 것도 아닙니다. 2회 유찰 시에는 48,236,160원의 임차보증금 인수가 생기므로 실질취득 기준으로 다시 계산해야 합니다. 현재 회차는 가격 보류, 유찰 후에는 낙찰가와 임차인 미배당액을 함께 보는 물건입니다.
