서울동부지방법원 2025타경52531. 서울 강동구 길동 아스테르오피스텔 13층 1303호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 1.27억이 아니라 선순위 대항력 임차보증금 1.70억입니다. 임차인 김지민은 2022.07.14. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.08.18. 점유를 개시해 2022.08.24. 주민등록을 마쳤습니다. 데이터상 말소기준으로 제시된 2025.05.09. 신용보증기금 가압류보다 훨씬 앞섭니다.
2024.08.23.에는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐졌고, 매각물건명세서에도 해당 임차권등기가 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다. 현재 최저가 127,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,578,000원을 제외한 124,422,000원이 임차인에게 배당되고, 남은 45,578,000원은 낙찰자가 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 413-37 아스테르오피스텔 13층 1303호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제13층 제1303호 · 사용승인일 2018.05.21. |
| 소유자 | 주식회사로이넥스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지민 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 지배한다
2018.05.30. 설정된 수협은행 근저당권 1,200,000,000원은 2019.04.12. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 데이터상 2025.05.09. 신용보증기금 가압류 42,120,000원입니다. 그러나 김지민의 주민등록·점유·확정일자와 2024.08.23. 임차권등기는 그보다 앞서므로, 뒤의 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하더라도 김지민 보증금의 미배당분은 사라지지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 임차부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지민 실제 임차인 1명 | 13층 1303호 15.98㎡ 전부 주거(임차권등기) | 전입 2022.08.24 확정 2022.07.14 점유개시 2022.08.18 | 170,000,000원 배당요구 2024.08.23 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 김지민 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금만으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 남은 금액이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차에서 예상되는 배당은 124,422,000원, 미배당은 45,578,000원입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는다
이 물건은 “최저가가 내려가면 싸진다”는 일반적인 계산이 통하지 않는 구조입니다. 대항력 있는 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 45,578,000원 | 172,578,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 70,622,400원 | 172,222,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 90,583,040원 | 171,863,040원 |
현재 회차에서 2회 유찰까지 매각가는 127,000,000원에서 81,280,000원으로 내려가지만, 인수액은 45,578,000원에서 90,583,040원으로 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 승계액을 합친 금액은 172,578,000원 → 172,222,400원 → 171,863,040원으로 거의 같은 1.70억대입니다. 즉 입찰 판단의 기준은 1.27억 최저가가 아니라 보증금 1.70억을 중심으로 형성되는 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 임차인 김지민 보증금 | 170,000,000원 | 124,422,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 42,120,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김지민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 중 45,578,000원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 배당표의 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 길동역 남서측 인근이며, 주변에 오피스텔·업무시설·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 13층 1303호이며, 사용승인일은 2018.05.21.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 업무용으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터 내외, 북서측 약 1.5미터 내외의 진황도로43길과 접하고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차는 127,000,000원 낙찰가에 45,578,000원 인수액을 더한 172,578,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 인수액이 70,622,400원·90,583,040원으로 늘어 실질취득은 계속 1.70억대입니다.
- 임차권 원본 확인. 김지민의 임대차계약일 2022.07.14., 점유개시 2022.08.18., 주민등록 2022.08.24., 임차권등기 2024.08.23.의 연결관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차의 실질과 배당·인수 처리에 영향을 줄 자료가 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.27억 낙찰”이 아니라 “1.70억대 취득”
이 사건의 숫자를 잘못 읽으면 감정가와 최저가가 127,000,000원인 신건으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 김지민의 보증금은 170,000,000원이고, 현재 회차에서도 45,578,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 실제 판단 기준은 127,000,000원이 아니라 172,578,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰되어도 이 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 낙찰가 101,600,000원에 인수 70,622,400원, 2회 유찰 시 낙찰가 81,280,000원에 인수 90,583,040원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 계속 약 1.70억대에 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “보증금 1.70억을 감당하고도 취득할 가치가 있는가”가 승부처입니다.
