서울동부지방법원 2025타경52541. 송파구 마천동 338-2 소재 부동산으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 단독주택입니다. 지상 2동 가운데 이 사건 매각 건물은 동측의 연면적 28.4㎡ 세멘부록조 스레트지붕 단층 단독주택으로 조사됐습니다. 가장 먼저 봐야 할 것은 가격이 아니라 무엇을 사는 경매인가입니다.
현재 등기상 공유자는 김영은 11분의 3, 이동훈 11분의 4, 이성희 11분의 4입니다. 강제경매개시결정은 이성희 지분에 대해 이루어졌고, 매각물건명세서에도 지분매각이라고 적혀 있습니다. 따라서 낙찰자는 단독소유자가 되는 구조가 아니라, 이성희의 지분을 취득해 기존 공유자들과 공유관계에 들어가는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 마천동 338-2 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주거용 단독주택 |
| 건물 | 동측 소재 연면적 28.4㎡ · 세멘부록조 스레트지붕 단층 단독주택 |
| 토지 | 122.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 세로장방 · 단독 이용 |
| 현재 공유자 | 김영은 11분의 3 · 이동훈 11분의 4 · 이성희 11분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 101,582,953원 / 101,582,953원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한채권관리대부 / 31,676,589원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 그러나 지분·점유는 별개
말소기준은 2022.06.14 삼성카드주식회사의 가압류입니다. 그 뒤 2024.01.25 주식회사대한채권관리대부의 가압류와 2025.12.18 강제경매개시결정이 이어졌고, 이들 권리는 경매목적 지분에 관해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 지분매각이므로 김영은 11분의 3과 이동훈 11분의 4의 공유지분까지 없어지는 것이 아닙니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 안 보인다
확인되는 실제 임차인은 최정식 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 성내천로33길 26-1 건물 전체를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2015.03.23으로 말소기준 2022.06.14보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정식 | 성내천로33길 26-1 건물전체 | 2015.03.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일만 보면 말소기준보다 7년 이상 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하는 대신 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 배당 후 남는 미회수 보증금의 존재 여부도 계산할 수 없어, 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 공유자 우선매수 — 최고가를 써도 취득이 확정되지 않을 수 있다
매각물건명세서에는 일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수 신고는 1회에 한함이라고 기재돼 있습니다. 외부 입찰 자체가 막힌 경매는 아니지만, 지분경매 특성상 공유자가 우선매수권을 행사하면 최고가매수신고인이 실제 소유권을 취득하지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,582,953원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,222,161원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 36,053,754원 | 36,053,754원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 15,801,588원 | 15,801,588원 |
| 3. 갑구 12번 · 주식회사대한채권관리대부 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,505,450원 |
위 배당은 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 한 계산입니다. 갑구 12번 채권액과 임차인 최정식의 보증금, 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남천초등학교 동측 인근. 단독주택·다가구주택·다세대주택 등이 밀집한 주거지역으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하나 남측 간선도로변 버스정류장을 이용하는 구조이고, 대중교통사정은 다소 열악한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 지상 2동 중 동측 연면적 28.4㎡ 건물이 매각 관련 건물이며, 세멘부록조 스레트지붕 단층 단독주택입니다.
- 토지. 122.0㎡, 공시지가 3,344,000원/㎡. 완경사·세로장방 형태로 북서측 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택 이용의 소규모 건물에 지분매각 구조까지 겹쳐, 일반적인 전체소유권 주거물건보다 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 최정식의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 지분 4/11의 의미. 낙찰 후 김영은 3/11, 이동훈 4/11과 공유관계가 남는 구조를 전제로 사용·처분 계획을 세워야 합니다.
- 공유자우선매수. 매각물건명세서상 우선매수 신고는 1회에 한하므로 실제 입찰 전에 신고 및 진행상태를 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 최정식은 성내천로33길 26-1 건물 전체 점유로 조사됐습니다. 지분 취득과 현실 점유가 바로 일치하지 않을 수 있습니다.
- 배당표 과신 금지. 확인 채권 기준 회차별 미배당은 0원이지만, 채권액 미상 권리와 임차보증금은 별도입니다.
- 현장 구조 확인. 하나의 대지 위에 건물 2동이 있고, 이 사건 관련 건물은 동측 28.4㎡ 건물로 조사됐으므로 현장 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.01억”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 최저가 101,582,953원이 감정가와 같은 신건이지만, 가격만 보고 판단할 유형이 아닙니다. 첫째, 낙찰자는 전체 부동산이 아니라 이성희 지분 11분의 4를 취득합니다. 둘째, 건물 전체를 점유하는 최정식의 전입일이 말소기준보다 빠른 2015.03.23이고 보증금·확정일자가 미상이라 인수 가능액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 셋째, 공유자우선매수 신고 가능성도 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리 소멸만 보면 단순하지만, 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마인가”가 아니라 임차보증금이 얼마인지, 4/11 지분을 어떤 방식으로 활용·정리할 수 있는지, 공유자우선매수가 실제로 행사되는지입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 가격 메리트를 논하기 어렵습니다.
