서울동부지방법원 2025타경52559. 광진구 군자동 경원리더스홈 4층 401호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 김현목은 2020.06.15 전입·확정일자를 갖추고 2023.11.02 주택임차권등기를 마쳤으며, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준은 2024.10.28 광진구 압류이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다.
다만 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,905,800원을 제하고도 임차인에게 250,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 유찰이 누적돼 배당재원이 줄어들면 결과가 달라집니다. 2회 유찰 시에는 임차인에게 229,340,288원만 배당되고, 남은 20,659,712원이 대항력에 따라 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 123-2 경원리더스홈 4층 401호 · 도로명 서울특별시 광진구 군자로13길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제4층 제401호 37.99㎡ 전부 |
| 소유자 | 광진벨라듀지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 364,700,000원 / 364,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현목 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 감정평가 비고 | 공부와의 차이 없음 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.10.28 광진구 압류입니다. 김현목의 전입일과 확정일자는 모두 2020.06.15이고, 임차권등기도 2023.11.02이므로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 후순위 권리처럼 자동 소멸한다고 보면 안 됩니다. 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현목 | 401호 37.99㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.15 / 2020.06.15 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 승계 현재 0원 · 2회 유찰 20,659,712원 |
② 회차별 실질취득 — 2회 유찰부터 ‘낙찰가+인수액’으로 봐야 한다
실거래 비교 자료가 없으므로 이 사건에서는 감정가나 최저가만 보고 “시세보다 싸다”는 판단을 할 수 없습니다. 대신 대항력 임차인의 배당 여부가 회차별 실질취득가를 어떻게 바꾸는지 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 364,700,000원 | 250,000,000원 | 0원 | 364,700,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 291,760,000원 | 250,000,000원 | 0원 | 291,760,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 233,408,000원 | 229,340,288원 | 20,659,712원 | 254,067,712원 |
2회 유찰 구간에서는 낙찰가 233,408,000원만 보면 안 됩니다. 대항력 임차인에게 배당되지 못한 20,659,712원이 매수인 부담으로 남으므로 실질취득은 254,067,712원입니다. 즉 대항력 인수형 구간에 들어가면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 생겨, 표면 최저가와 실제 부담의 차이가 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,905,800원 |
| 1. 임차인 김현목 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사정연파트너스 | 31,200,000,000원 | 108,794,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 김현목 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 주식회사정연파트너스 근저당은 채권최고액 31,200,000,000원 중 108,794,200원만 배당되는 계산이며, 그 미배당 채권액은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 별도로 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종초등학교 남서측 인근으로 다세대·연립주택·근린생활시설이 혼재하며, 주거용 입지는 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 10분 거리에 지하철 7호선 어린이대공원역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층 401호이며, 급배수·위생·난방·엘리베이터·소화·도시가스·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 군자로13길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 도로 저촉·교육환경보호 관련 구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 2023.11.02 주택임차권등기와 2020.06.15 전입·확정일자를 등기부·매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 배당액이 핵심. 현재 회차와 1회 유찰에서는 보증금 전액 배당으로 계산되지만, 실제 배당에서 선순위 조세 등이 반영되면 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 2회 유찰 시 인수액 반영. 233,408,000원에 낙찰된다는 시나리오에서는 20,659,712원 승계를 더해 실질취득을 254,067,712원으로 봐야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 검증. 김현목의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 2025.05.21 주식회사정연파트너스 근저당은 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다. 채권 미배당 규모가 크더라도 이를 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 가격판단 유보. 실거래 자료가 없으므로 감정가 364,700,000원 또는 유찰가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 유찰이 깊어지면 권리구조가 바뀐다”
이 물건은 단순한 무인수형이 아닙니다. 김현목의 임차권은 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만 신건 364,700,000원과 1회 유찰 291,760,000원 시나리오에서는 보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 매수인 승계가 없습니다. 문제는 2회 유찰부터입니다. 매각가가 233,408,000원으로 내려가면 20,659,712원의 미배당 보증금이 남아 실질취득은 254,067,712원이 됩니다. 따라서 이 사건은 “유찰될수록 무조건 싸지는 물건”이 아니라, 어느 회차부터 인수액이 붙는지 계산해야 하는 대항력 임차인형 경매입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 최종 응찰가는 권리분석과 별개로 별도 시세조사가 필요합니다.
