서울동부지방법원 2025타경52571. 송파동 석촌역송파한양립스 3층 301호, 전용 12.54㎡의 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자 정연택은 2021.03.16. 거래가 128,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.11.17. 주택도시보증공사 가압류이고, 그 뒤 2024.01.30. 배한렬의 임차권등기와 2025.12.26. 강제경매개시결정이 이어집니다.
권리분석의 핵심은 단순히 임차권등기가 있다는 사실이 아닙니다. 배한렬은 2023.01.19. 전입·점유, 2022.12.26. 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사(양도 전 임차인 배한렬)가 2026.06.22. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배한렬에 한해서는 미배당 보증금의 매수인 승계가 실질적으로 해소됩니다.
하지만 이 확약은 다른 점유자에게까지 확장되지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 정윤식은 301호를 주거로 점유하고 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본 명세서와 주민등록·임대차관계 확인이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 95-7 석촌역송파한양립스 3층 301호 |
| 용도 / 전용 | 근린주택 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 12.54㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정연택 (2021.03.16. 소유권이전 · 거래가 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 배한렬은 확약, 정윤식은 미상
| 점유자 / 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배한렬 | 2023.01.19 전입·점유 | 136,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 정윤식 | 301호 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 2026.06.22. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 배한렬의 보증금에 대해서는 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 효력은 배한렬 관련 임차권에 한정되며 정윤식의 미상 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 3.1% 낮지만 큰 할인은 아니다
전용 12.54㎡를 중심으로 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026.09. 153,000,000원이고, 최근 12개월 6건 평균은 144,416,666원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 이 평균의 96.9%로 약간 낮습니다. 전체 12건 평균 133,458,333원보다 높지만, 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 12.54㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2026.08 | 12.54㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 12.00㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 12.07㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2026.02 | 12.54㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 12.54㎡ | 4 | 131,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 144,416,666원 |
최근 거래군은 이전 거래군보다 17.9% 높은 흐름입니다. 즉 하락장 보정이 필요한 사례는 아니며 최근 가격대가 과거보다 올라온 모습입니다. 다만 현재 최저가와 최근 평균의 차이는 4,416,666원에 불과합니다. 권리관계가 완전히 깔끔한 물건이 아니라는 점을 고려하면 “시세보다 크게 싸다”라고 평가하기에는 할인폭이 작습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 배한렬 보증금(우선변제) | 136,000,000원 | 136,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 1,240,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 1.40억 가정에서는 배한렬 보증금 1.36억이 전액 배당됩니다. 배한렬에 대한 실질 인수는 확약서로 0원입니다. 다만 정윤식의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았으므로 이 표만으로 최종 매수인 부담을 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 잠실여자고등학교 북서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 8호선·9호선 환승역인 석촌역이 근거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2012.12.06.입니다. 승강기·주차장·도시가스 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등에 해당합니다.
- 거래 흐름. HANYANGLEEPS 64세대이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.9% 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정윤식 권리관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본, 전입세대 관련 자료를 반드시 대조해야 합니다.
- 확약서 적용 범위 확인. 2026.06.22. 확약은 배한렬 임차권에 관한 것입니다. 다른 점유자에게 자동으로 적용되지 않습니다.
- 배한렬 임차권등기 말소 확인. 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약 내용이 실제 매각절차에서 반영되는지 원문을 재확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 144,416,666원과 최신 거래 153,000,000원을 기준으로 보면 현재 140,000,000원은 소폭 낮은 수준입니다. 미상 임차 리스크까지 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
- 소형 원룸형 환금성. 전용 12.54㎡의 소형 도시형생활주택이므로 일반 아파트와 동일한 수요·환금성을 전제하지 말고 실제 거래 빈도와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권 해소 ≠ 권리 전부 해소”
이 사건에서 가장 큰 권리 부담으로 보이는 배한렬의 보증금 1.36억은 원래 대항력 있는 임차권이지만, 2026.06.22. 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 이 점만 보면 위험이 크게 낮아졌습니다.
그러나 정윤식이라는 별도 점유자가 있고, 전입일·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 권리관계를 완전히 깨끗하다고 평가할 단계는 아닙니다. 가격도 현재 최저가 1.40억이 최근 12개월 평균 1.444억보다 3.1% 낮은 정도라, 이 미상 리스크를 감수할 만큼 큰 할인폭은 아닙니다. 최근 가격 흐름은 17.9% 상승했고 최신 거래도 1.53억이지만, 경매에서는 “얼마나 싸냐”보다 미확정 인수위험을 먼저 닫는 것이 우선입니다. 배한렬은 해소, 정윤식은 확인 필요 — 이 한 줄이 이 물건의 결론입니다.
