서울동부지방법원 2025타경52580. 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 15층 에이-1509호, 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사울진복이며 2019.06.20. 매매를 원인으로 거래가액 180,000,000원에 취득했습니다. 과거 신한은행 근저당권들은 2019.07.24. 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 임차인과 별도 인수권리를 나눠 봐야 한다는 점입니다. 최우진의 주택임차권은 전입 2021.03.29., 점유개시 2021.03.26., 최초 확정일자 2021.02.22.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 신건 200,000,000원 배당가정에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원을 배당받아 원래 계산상 부족분 3,600,000원이 생깁니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 그 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 실질 인수하지 않는 것으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 15층 에이-1509호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 임차 범위 | 건물 15층 에이-1509호 25.88㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사울진복 (2019.06.20. 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 구분지상권은 별도
과거 신한은행 근저당권은 2019.07.24. 이미 말소돼 현재 경매에서 배당·인수 판단의 기준권리가 아닙니다. 최우진의 주택임차권은 2025.04.09. 등기됐으며, 전입·점유·확정일자는 그보다 앞선 2021년부터 이어집니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준인 2025.12.29. 강제경매개시결정보다 선순위 대항력 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최우진 | 200,000,000원 | 2021.03.29 / 2021.02.22 | 有 → 포기확약 | 有 | 실질 0원* |
* 2026.06.19. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 최우진)가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출한 점을 반영했습니다.
② 가격 판단 — 신건 200,000,000원, 시세 확인이 선행돼야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 200,000,000원입니다. 임차보증금도 200,000,000원이지만, 이번 사건에서는 확약으로 임차인의 미배당 보증금 인수위험이 실질적으로 제거됐으므로 “보증금 200,000,000원이 실질취득가로 고정되는 인수형”으로 계산하지 않습니다.
다만 이 사건은 별도의 실거래 비교값으로 가격 메리트를 확인할 수 있는 근거가 없으므로, 감정가 200,000,000원 자체를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 매수인에게 남는 구분지상권의 구체적 부담까지 함께 확인한 뒤 응찰가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 최우진 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 200,000,000원 가정 시 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 최우진의 보증금에 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 배당되지 않습니다. 배당표상 임차보증금 부족분은 3,600,000원이지만 확약 반영 시 임차보증금 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방검찰청 남동측 인근으로 오피스텔, 아파트, 관공서 및 상업시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 8호선 문정역 및 장지역이 있어 대중교통여건은 비교적 양호합니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사용승인일은 2013.05.15.입니다.
- 도로. 건물 북서측 약 40m, 남서측 약 35m, 남동측 약 20m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역에 포함되며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공시지가. 10,770,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출주체와 적용범위를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 대지권 목적 1토지 을구1번 구분지상권설정등기는 매수인 인수사항으로 명시돼 있으므로 등기 내용과 실제 이용제약을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 200,000,000원이 적정한지는 주변 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래와 직접 대조한 뒤 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.17. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 의무와 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 대지권 목적 토지 등기를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “임차보증금은 풀렸지만, 별도 인수권리는 남는다”
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있어 낙찰가를 낮춰도 인수액이 커지는 전형적인 위험물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 2026.06.19. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 최우진 보증금의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
반대로 그 확약만 보고 권리가 모두 정리됐다고 판단해서도 안 됩니다. 매각물건명세서는 대지권의 목적인 1토지 을구1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 별도로 명시합니다. 결국 이 물건은 임차권 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 토지 관련 인수권리를 확인해야 하는 사건입니다. 신건 200,000,000원의 가격 적정성도 별도의 최신 시세 검증 없이는 판단을 서두르기 어렵습니다.
