서울동부지방법원 2025타경52589. 송파구 거여동 현대2차 전용 82.96㎡, 10층 건물 중 4층 404호 아파트입니다. 현재 등기명의인은 우리자산신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2011.01.04 설정된 국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 현재 조사된 점유자 권기칠의 전입일은 2025.06.10으로 말소기준보다 훨씬 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
가격은 권리보다 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 최저가 1,070,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 12건 평균 1,147,500,000원의 93.2%로 평균보다 낮습니다. 최신 거래인 2026.07 거래가는 1,350,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 거래 범위가 880,000,000원부터 1,410,000,000원까지 넓고, 2026.01에도 1,030,000,000원과 1,080,000,000원 거래가 있어 평균 대비 할인이라는 이유만으로 절대적 저가라고 단정할 수준은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52589 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 44 현대아파트 202동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 82.96㎡ · 철근콘크리트조 · 10층 건물 중 4층 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 1,070,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 672,376,835원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 국민은행
핵심은 2011.01.04 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.12.02에는 소유권이 우리자산신탁주식회사로 신탁 이전됐고, 같은 날 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 근저당권 1,000,000원은 2024.06.04 케이드래곤대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 경매개시결정도 케이드래곤대부주식회사가 채권자로 기재돼 있습니다.
과거 2025.02.19에는 권세호 명의의 주택임차권 150,000,000원이 등기됐지만 2025.03.28 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 임차권등기는 아닙니다. 또 2023.01.06, 2023.10.27, 2024.12.19에도 각각 임의경매개시결정이 있었으나 2023.06.02, 2024.08.06, 2025.03.31 모두 취하로 말소됐고, 현재 사건은 2026.01.12 등기된 별도의 경매개시결정입니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인은 필요
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권기칠 · 404호 | 주거 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
권기칠의 전입일 2025.06.10은 말소기준일 2011.01.04 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 매수인에게 잔액이 승계되는 구조로 보지 않으며, 제공된 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균의 93.2%
현대2차 280세대, 전용 82.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 본건과 면적이 일치하며 평균 거래가는 1,147,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 82.96㎡ | 2 | 1,350,000,000원 |
| 2026.07 | 82.96㎡ | 10 | 1,390,000,000원 |
| 2026.06 | 82.96㎡ | 9 | 1,410,000,000원 |
| 2026.05 | 82.96㎡ | 5 | 1,200,000,000원 |
| 2026.03 | 82.96㎡ | 12 | 1,130,000,000원 |
| 2026.02 | 82.96㎡ | 12 | 1,310,000,000원 |
| 2026.01 | 82.96㎡ | 5 | 1,100,000,000원 |
| 2026.01 | 82.96㎡ | 7 | 1,030,000,000원 |
| 2026.01 | 82.96㎡ | 7 | 1,080,000,000원 |
| 2025.11 | 82.96㎡ | 1 | 880,000,000원 |
| 2025.10 | 82.96㎡ | 11 | 1,000,000,000원 |
| 2025.09 | 82.96㎡ | 10 | 890,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.96㎡ | 12건 | 1,147,500,000원 |
매수인 인수가 0원이므로 실질취득가는 최저가와 같은 1,070,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 1,147,500,000원의 93.2%이고, 최신 거래 2026.07의 1,350,000,000원보다도 낮습니다. 최근 2026.05~07 거래는 1,200,000,000원~1,410,000,000원이지만, 2026.01에는 1,030,000,000원과 1,080,000,000원 거래도 있었습니다. 따라서 평균 대비 가격 여지는 분명하지만 거래 편차까지 감안한 응찰가 설정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,070,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,100,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 815,900,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권액 241,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 14번 근저당권은 이후 케이드래곤대부주식회사로 이전됐습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 거여동 소재 거여역 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물 중 4층 404호이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 현대2차는 280세대, 준공일은 1992.04.20이며 본건과 실거래 비교 면적은 82.96㎡로 일치합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 9,298,000원/㎡입니다. 토지는 평지·사다리형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.01~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-12658호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 권기칠 점유관계 확인. 전입일은 2025.06.10으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고, 등기상 종전 소유자·채무자와 동일인입니다.
- 가격 상한 설정. 실질취득 1,070,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%지만, 동일 면적 거래는 880,000,000원~1,410,000,000원으로 폭이 큽니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 856,000,000원, 2회 유찰 시 684,800,000원으로 제시돼 있으므로 현재 신건과 구분해 가격 시나리오를 세울 수 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 매각기일 2026.10.19은 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.10.01~2026.12.31 안에 있으므로 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 없고, 가격은 평균 아래다. 확인 포인트는 신탁과 점유”
이 사건의 권리분석 중심은 단순합니다. 말소기준은 2011.01.04 국민은행 근저당이고, 조사된 점유자 권기칠의 전입은 2025.06.10으로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이므로 실질취득가는 1,070,000,000원으로 고정됩니다.
가격 역시 최근 12개월 동일 면적 평균 1,147,500,000원의 93.2%로 평균보다 낮고, 최신 거래 1,350,000,000원보다 낮습니다. 다만 12개월 최저 거래가 880,000,000원이고 2026.01에도 1,030,000,000원·1,080,000,000원 거래가 있었던 만큼, 신건 가격 자체를 압도적인 저가로 평가하기보다는 평균 대비 제한적인 할인으로 보는 편이 안전합니다.
결국 이 물건은 인수 위험은 낮고 가격도 평균 아래라는 점이 장점입니다. 반면 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 신탁원부, 그리고 종전 소유자·채무자와 동일한 권기칠의 점유 원인을 확인해야 합니다. 권리는 양호, 가격은 우호적, 신탁·점유 확인이 최종 관문인 사건입니다.
