서울동부지방법원 2025타경52604. 문정동 송파한화오벨리스크 4층 에이-415호, 29.96㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사울진복으로, 2019.04.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다. 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 임차권 확약의 효과와 별도등기 인수입니다.
강난영의 주택임차권은 주민등록·점유개시가 모두 2023.05.12이고 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2026.01.05 강제경매개시결정보다 앞서므로 확약이 없다면 대항력 있는 임차권의 인수 문제가 발생합니다. 게다가 보증금이 현재 최저가 217,000,000원보다 크므로, 원래 구조대로라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인이 부담할 실질 보증금 인수를 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52604 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 4층 에이-415호 |
| 도로명 | 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 건물 4층 에이-415호 29.96㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사울진복 (2019.04.15 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 해소, 별도등기는 남는다
등기상 신한은행 근저당권 129,600,000원은 2017.05.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2025.05.20 등기된 강난영의 주택임차권입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서고 대항력을 갖춘 것으로 기재돼 있으나, 2026.06.19 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강난영 건물 4층 에이-415호 29.96㎡ 전부 | 2023.05.12 | 220,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | 주장 확약서 기재 | 실질 0원 |
* 확약 미반영 상태에서는 등기상 보증금 220,000,000원이 매수인 인수 위험으로 잡히지만, 2026.06.19 확약에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 배당 구조 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 임차권 · 강난영 | 220,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 213,162,000원 |
| 미배당 | - | 6,838,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 217,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 신청채권자 주택도시보증공사에 배당되고, 6,838,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 확약서에서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 이 미배당을 다시 매수인의 임차보증금 인수로 더하면 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 217,000,000원이 주변 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 권리상 220,000,000원 보증금 인수 위험이 확약으로 해소됐다는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 임차권 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 6,838,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 49,630,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 83,864,320원 | 0원* |
* 강난영 임차권에 관한 2026.06.19 확약 반영. 별도등기 구분지상권의 경제적 영향은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장지역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·노선 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.05.15 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 15층 건물의 제4층 제에이-415호입니다.
- 이용. 오피스텔로 이용 중이며 급배수·위생·난방·전기·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 속하고, 토지 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 대장 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 표시는 있으나 매각물건명세서 비고에는 본건과 관련 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각기일에도 유효하게 반영돼 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지 을구 1번 구분지상권의 설정 내용·범위·존속기간과 이용 제한을 별도등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교수치가 없으므로 감정가 217,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도의 실거래·매물 검증이 필요합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 주택도시보증공사 미배당은 6,838,000원이며, 유찰 시 49,630,400원·83,864,320원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 별도등기를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 풀렸지만, 권리가 완전히 비워진 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 강난영의 보증금 220,000,000원은 2026.06.19 확약으로 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 이 점만 보면 권리구조는 크게 가벼워졌습니다. 그러나 매각물건명세서가 명시한 별도등기 구분지상권은 매수인이 그대로 인수합니다. 따라서 이 물건을 단순한 “임차권 해결 완료형”으로만 보면 부족합니다.
또한 신건 최저가 217,000,000원이 시세 대비 유리한지는 실거래 비교수치가 없어 판단할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 임차보증금의 금전 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 별도등기 권리의 내용과 가격 적정성을 확인한 뒤 입찰해야 하는 사건입니다.
