서울동부지방법원 2026타경1. 송파구 마천동 366-3의 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2·3층 주택, 지층 창고이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 박민규·백송이 각 2분의 1 공유이며, 말소기준은 2023.09.25. 성당새마을금고 근저당권 채권최고액 1,548,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 설정된 이형우 근저당권과 각종 압류·가압류·가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 점유자입니다. 전입일 기준 대항력이 있는 임차인이 여러 명이고 상당수 보증금이 확인되지 않아, 신건 최저가만으로 실질 취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경1 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 마천동 366-3 · 서울특별시 송파구 성내천로43라길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2,3층 주택 · 지층 창고 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 지붕 3층 · 사용승인일 1989.08.07 |
| 토지 | 대 149.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,468,000원/㎡ |
| 소유자 | 박민규 2분의 1 · 백송이 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,031,120,000원 / 2,031,120,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성당새마을금고 / 1,319,833,350원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차는 남는다
말소기준은 2023.09.25. 성당새마을금고 근저당권입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 이형우 근저당권, 충북·충남·경기·전북신용보증재단 가압류, 서동민·서원용 가압류, 이형우 근저당권에 대한 가처분과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 말소와 별개입니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동석 · 101호(1층 1호) | 2020.03.20 | 5,000,000원 · 월 300,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 이경미 · 1층 102호 | 2024.07.16 | 10,000,000원 · 월 650,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 이주희 · 101호(?) | 2021.03.18 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 확정일자 2024.04.14 · 배당요구 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 신성철 · 101호(?) | 2025.11.04 | 보증금 미상 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 강원철 · 2층 201호 | 2022.02.08 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 배당요구 2026.01.29 · 확정일자 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 이재선 · 202호 | 2012.06.14 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 확정일자 2024.04.14 · 배당요구 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 안현식 · 3층 | 2021.10.06 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 지산 인테리어 · 지하층 전체 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
확인된 점유자는 총 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 전입일 기준 대항력이 있는 사람이 5명입니다. 따라서 배당표에 명시된 이동석의 5,000,000원만 보고 “인수액이 500만원으로 확정됐다”고 판단하면 안 됩니다. 특히 이주희·강원철·이재선·안현식의 보증금이 확인되지 않았고, 지산 인테리어 역시 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,031,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,711,200원 |
| 인수 · 이동석 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 성당새마을금고 | 1,548,000,000원 | 1,548,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이형우 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 19,000,000원 | 5,408,800원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 70,190,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,604,995원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전북신용보증재단 | 36,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서동민 | 395,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서원용 | 100,365,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,658,160,063원 중 예상배당 2,008,408,800원, 미배당 649,751,263원입니다. 이동석 보증금 5,000,000원은 배당받지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 배당표는 보증금이 확인되지 않은 다른 대항력 임차인의 추가 인수 가능성과 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 2,031,120,000원 | 2,008,408,800원 | 649,751,263원 | 5,000,000원 + 미상 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,624,896,000원 | 1,606,247,040원 | 1,051,913,023원 | 5,000,000원 + 미상 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,299,916,800원 | 1,284,517,632원 | 1,373,642,431원 | 5,000,000원 + 미상 |
1회·2회 유찰로 매각가격이 내려가더라도 현재 자료상 이동석 보증금 5,000,000원은 계속 매수인 인수로 잡힙니다. 더 중요한 것은 보증금 미상의 대항력 임차인들입니다. 이들의 인수액은 낙찰가가 내려간다고 자동으로 없어지는 비용이 아니므로, 단순히 “유찰돼 싸졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2·3층 주택, 지층 창고로 이용 중이며 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 마천동 ‘마천3재정비촉진지구’ 내에 위치하고, 주변은 근린생활시설과 다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 마천역 및 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 지붕 3층 건물이며 일반건축물대장상 사용승인일은 1989.08.07입니다.
- 토지. 149.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 세로각지(가)이며 공시지가는 4,468,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·재정비촉진지구·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하고 공원에 저촉됩니다.
- 토지거래허가. 감정 자료에는 토지거래계약에관한허가구역 지정 내역이 기재돼 있으므로 실제 입찰 시점의 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 원본 확인. 이주희·강원철·이재선·안현식의 실제 임대차계약서상 보증금을 확인하기 전에는 매수인 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 지하층 점유 확인. 지산 인테리어는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다.
- 배당요구·확정일자 대조. 강원철은 2026.01.29 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상이며, 다른 선순위 임차인 역시 우선변제 범위를 따로 확인해야 합니다.
- 이동석 인수 반영. 이동석 보증금 5,000,000원은 배당표상 우선변제 없이 전액 매수인 인수입니다.
- 혼합용도 점검. 1층 근린생활시설·2,3층 주택·지층 창고의 혼합 이용 상태와 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 대상 범위를 매각물건명세서와 등기·건축물 자료로 다시 대조해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 등기 소멸”만 보고 들어갈 사건이 아니다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 정리가 명확합니다. 하지만 낙찰자의 실제 부담을 좌우하는 것은 선순위 임차관계입니다. 대항력 있는 임차인이 5명이고, 그중 4명의 보증금이 확인되지 않습니다. 이동석 보증금 5,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있으며 지하층 점유자도 대항력 여부가 미상입니다.
또한 동일 물건에 대한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 2,031,120,000원이 시장가격 대비 비싼지 싼지도 판단할 근거가 없습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “가격보다 먼저 임차보증금 총액을 확정해야 한다”입니다. 선순위 임차인의 계약내용과 실제 보증금, 배당 가능액을 확인한 뒤에야 실질취득비용과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
