서울동부지방법원 2026타경50012. 강동구 천호동 ‘신안아트빌’ 2층 203호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 사건의 핵심은 등기부상 오래된 담보권이 아니라 임차관계입니다. 현재 말소기준은 2021.12.22. 강동구 압류인데, 임차권자 박상희의 주민등록·점유 개시는 2018.08.07.로 더 빠릅니다. 확정일자도 2018.07.18.이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다.
신건 최저가 3.84억을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 617만6천원을 뺀 뒤 박상희 보증금 2.5억원이 전액 배당되고, 남는 1억2,782만4천원이 주택도시보증공사 가압류에 배당됩니다. 따라서 현재 계산표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았고, 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 선순위 당해세가 실제 배당재원에서 먼저 빠지면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 생길 수 있어, ‘인수 0원’은 확정값이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 방3·욕실1·거실·주방 등 · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 박서인 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 | 2016.05.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2016년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 2건, 2017년 김용진 근저당, 2021년 상부캐피탈대부 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 권리의 기준점은 2021.12.22. 강동구 압류입니다. 이후 서초세무서 압류, 구로구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상희 | 건물 전부 | 250,000,000원 | 2018.08.07 | 2018.07.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 회차 계산상 0원 |
| 앙흐자야(몽골인) | 203호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
박상희는 실제 임차인으로 보증금 2.5억원이 확인됩니다. 반면 앙흐자야는 현황조사에서 203호 점유자로 확인됐지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 위험이 없다고 배제할 수도 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 대조해야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 2회 유찰부터 보증금이 가격을 붙잡는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 384,000,000원 | 0원 | 384,000,000원 | 예상배당상 박상희 보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 307,200,000원 | 0원 | 307,200,000원 | 계산상 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 245,760,000원 | 8,480,640원 | 254,240,640원 | 대항력 임차보증금 미배당분 발생 |
2회 유찰 시 매각가 245,760,000원은 박상희 보증금 250,000,000원보다 낮아지고, 시나리오상 8,480,640원의 매수인 인수가 발생합니다. 이때 매수인의 비용은 최저가만 보면 안 되고 245,760,000원 + 8,480,640원 = 254,240,640원의 실질취득으로 봐야 합니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가를 넘는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총비용이 보증금 수준에 수렴합니다.
④ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,176,000원 |
| 1. 임차인 박상희 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,540,000,000원 | 127,824,000원 |
| 3. 경매개시 관련 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 박상희에게 250,000,000원이 전액 배당돼 인수액 0원입니다. 주택도시보증공사의 1,540,000,000원 가압류에는 127,824,000원만 배당되어 1,412,176,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 2층 203호로, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2016.05.25입니다.
- 입지. 천일중학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 지하철 8호선 암사역, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 북동측 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·공장설립제한지역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 신안아트빌은 12세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.2회, 매각률은 16.67%입니다. 대단지 아파트처럼 넓은 매수층을 전제로 보기 어려운 소규모 다세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박상희 배당액 확정. 대항력 임차인 보증금 250,000,000원이 실제로 얼마 배당되는지 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다. 미배당분은 매수인 승계 문제가 됩니다.
- 앙흐자야 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 주민등록·계약관계·점유 시점을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 4건 확인. 당해세에 해당하면 임차인보다 먼저 차감될 수 있어 현재의 인수 0원 계산이 달라질 수 있습니다.
- 공매 절차 교차 확인. 2024.01.22. 공매공고 부기등기가 존재합니다. 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 착시 금지. 2회 유찰 시 최저가는 245,760,000원이지만 인수 8,480,640원이 발생해 실질취득은 254,240,640원입니다. 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 가격 메리트는 별도 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 384,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 교부청구와 공매 진행 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 신건 3.84억에서 예상배당만 보면 박상희 보증금 2.5억이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 그러나 권리의 본질은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 세금이 먼저 빠지거나 유찰로 배당재원이 줄면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있고, 실제로 2회 유찰 시나리오에는 8,480,640원의 인수액이 나타납니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 점유자도 있습니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 384,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 확인 선행, 가격 평가는 보류’가 맞습니다. 박상희의 실제 배당액, 당해세, 앙흐자야의 점유·전입관계를 확정한 뒤에야 안전한 입찰가를 계산할 수 있습니다.
