서울동부지방법원 2026타경50026. 성수동1가 뚝섬리버빌 2층 213호, 감정평가상 오피스텔 1개호입니다. 권리분석의 핵심은 2024.06.17. 김진한 근저당권보다 앞선 김혜지의 주택임차권입니다. 임차인은 2022.02.25. 주민등록과 확정일자를 갖추고, 점유개시일은 2022.03.02.이며, 2024.03.14. 보증금 210,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 후순위 근저당권보다 먼저 자리한 권리이고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
현재 회차만 보면 결과는 다릅니다. 최저매각가가 308,000,000원이어서 배당 시나리오상 집행비용 5,112,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인 김혜지에게 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 김진한 근저당권에 92,888,000원이 배당됩니다. 그 결과 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰로 매각가가 197,120,000원까지 내려가면 보증금 전액을 배당으로 채우지 못해 16,439,680원이 인수액으로 남습니다. 이때 실질취득 부담은 낙찰가 197,120,000원에 인수액을 더한 213,559,680원이므로, “낙찰가가 보증금보다 낮아졌으니 싸졌다”는 해석은 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 13-117 뚝섬리버빌 2층 213호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 성수일로11길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 10층 건물 중 2층 213호 · 임차권 범위 42.94㎡ 전부 |
| 소유자 | 성주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
반면 2024.06.17. 말소기준 근저당권 이후의 2026.01.09. 강제경매개시결정, 2026.03.03. 서울특별시 중구 압류, 2026.04.28. 서울특별시 성동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 신탁·전세권·근저당권·압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 다수 존재합니다. 현재 매수인 관점에서 가장 중요한 것은 과거 말소 이력이 아니라 선순위 임차인의 보증금이 어느 매각가에서 전액 배당되느냐입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜지 | 건물 제2층 제213호 42.94㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 / 2022.02.25 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김혜지는 배당요구를 했고, 배당요구일은 2024.03.14.입니다. 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 회차별 실질 부담 — 낮은 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 308,000,000원 | 0원 | 308,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 246,400,000원 | 0원 | 246,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,120,000원 | 16,439,680원 | 213,559,680원 |
현재와 1회 유찰 시나리오에서는 임차보증금이 배당으로 모두 충당되어 인수액이 없습니다. 하지만 2회 유찰부터는 상황이 바뀝니다. 낙찰가는 197,120,000원으로 내려가지만, 임차인에게 돌아가지 못한 16,439,680원을 매수인이 떠안아야 하므로 실제 부담은 213,559,680원입니다. 즉 이 물건은 유찰률만 보고 “감정가의 64%”라고 평가하면 안 되고, 반드시 낙찰가 + 미배당 임차보증금으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 김혜지 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김진한 | 400,000,000원 | 92,888,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 308,000,000원 매각 가정에서는 임차인 김혜지의 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 청구 총액 610,000,000원 중 김진한 근저당권 등에 배당되는 금액은 92,888,000원이며, 미배당은 517,112,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔 1개호입니다. 아파트가 아니라 업무시설·오피스텔 물건으로 판단해야 합니다.
- 입지. 서울특별시 성동구 성수동1가, 지하철 2호선 뚝섬역 북동측 인근. 상업·업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 뚝섬역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 2층 213호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,964.4㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 북서·북동측 약 8미터 도로와 남동측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 8,927,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 김혜지의 주민등록·점유·확정일자 및 을구 11번 임차권등기의 원문을 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
- 회차별 인수액 재계산. 현재 회차와 1회 유찰은 인수 0원이지만 2회 유찰에서는 16,439,680원 인수가 발생합니다. 응찰 회차마다 배당 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 2회 유찰가 197,120,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다. 선순위 임차인 미배당 보증금을 반드시 더해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현 점유자와 인도 가능 상태를 현황조사·현장 확인으로 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금·집행비용 확인. 배당표는 집행비용을 5,112,000원으로 추정하고 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 수치가 제시되지 않아 현재 감정가 308,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 권리분석과 별개로 실제 거래가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 언제 0원이 아니게 되는가
이 사건의 핵심은 권리가 깨끗해서 인수액이 없는 것이 아니라, 선순위 대항력 임차인이 있지만 현재 회차의 매각대금이 충분해 보증금이 전액 배당되는 것입니다. 그래서 신건 308,000,000원과 1회 유찰 246,400,000원에서는 인수액이 0원이지만, 2회 유찰가 197,120,000원에서는 16,439,680원이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 이 물건은 “유찰되면 무조건 더 싸진다”는 접근이 위험합니다. 보증금 210,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 순간부터 낙찰가 하락분의 일부가 미배당 보증금 인수로 되돌아오기 때문입니다. 현재 회차에는 인수 0원이라는 장점이 있지만 가격 시세 근거가 없고, 유찰 후에는 임차보증금 승계 부담이 생기는 경계가 분명합니다. 권리의 답은 ‘현재 0원’, 전략의 답은 ‘회차별 실질취득가를 다시 계산’입니다.
