서울동부지방법원 2026타경50047. 강동구 강일동 강동리버스트4단지 401동 2층 201호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김진경이고, 2025년 9월 19일 상속을 원인으로 2026년 1월 8일 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025년 2월 21일 장흥군수산업협동조합의 근저당권 396,000,000원입니다. 그 뒤 이상현 가압류, 경매개시결정, 제이비우리캐피탈의 근저당권 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 권리가 아니라 임차인입니다. 노호진은 201호에 2022년 12월 19일 전입했고, 이는 말소기준일인 2025년 2월 21일보다 빠릅니다. 배당요구도 2026년 1월 28일 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액과 배당 후 매수인이 승계할 금액을 계산할 수 없습니다. 현재 회차 배당계산상 인수액이 0원으로 잡혀 있어도, 임차보증금 자체가 확인되지 않은 상태에서는 이를 매수인 인수 0원의 확정 근거로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50047 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 강일동 114 강동리버스트4단지 401동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중인 것으로 추정 · 16층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김진경 · 2025.09.19 상속 · 2026.01.08 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 932,000,000원 / 932,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2025.02.21 을구 16번 근저당권 · 장흥군수산업협동조합 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에스엠에이엠씨투자대부주식회사 / 335,139,861원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선행 임차인이 핵심
등기부에는 과거 강동농업협동조합, 강호석, 주식회사찬호영론대부, 주식회사준파트너스대부, 한명숙 명의의 근저당과 관련 질권이 존재했지만 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매의 기준이 되는 것은 2025년 2월 21일 설정된 장흥군수산업협동조합 근저당권이고, 이 근저당권은 2025년 12월 30일 에스엠에이엠씨투자대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있고, 인수액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노호진 | 201호 | 2022.12.19 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 노호진은 말소기준일보다 앞서 전입했고, 배당요구는 2026년 1월 28일 접수했습니다. 그러나 확정일자가 미상이라 우선변제 순위는 확정할 수 없고, 보증금도 미상이므로 현재 단계에서 매수인의 승계액을 숫자로 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 932,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,720,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 장흥군수산업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 이상현 | 40,694,356원 | 40,694,356원 |
| 4. 을구 16-2번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,585,644원 |
위 계산은 등기 채권을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 특히 노호진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당액이 포함되지 않았으므로, 실제 잔여액과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 등기채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 932,000,000원 | 832,694,356원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 745,600,000원 | 735,744,000원 | 96,950,356원 |
| 2회 유찰 · 64% | 596,480,000원 | 588,115,200원 | 244,579,156원 |
유찰되면 낙찰가 자체는 745,600,000원, 596,480,000원으로 내려가지만, 이것만으로 실질취득액이 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금과 실제 배당액이 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 배당재원이 줄수록 임차인이 배당에서 회수하지 못하는 금액이 발생할 가능성을 함께 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중인 것으로 추정되며, 철근콘크리트구조 16층 건물 내 2층 201호입니다.
- 주위환경. 강빛중학교 남측 인근으로 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 외곽 남측·서측·북측은 차량통행이 가능한 포장도로에 접하고, 동측은 보행자 전용도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·공공주택지구 등이며, 아파트를 대상으로 한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 노호진의 보증금 액수를 확인하지 않고는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위와 예상 배당액을 확정할 수 없습니다.
- 배당 후 잔액 계산. 보증금이 확인되면 실제 배당 가능액을 차감해 매수인이 승계할 미회수 보증금을 별도로 계산해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.02.21 설정된 을구 16번 근저당권은 2025.12.30 에스엠에이엠씨투자대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구에는 주택법 제64조와 관련된 소유권 이전 제한 부기등기가 있으므로 적용기간과 현재 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 최종 매각물건명세서 대조. 임차인 보증금·확정일자·배당요구와 인수조건이 최종 명세서에 어떻게 기재되는지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 9.32억”보다 중요한 숫자가 아직 없다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 뒤의 권리가 정리되는 전형적인 구조에 가깝습니다. 하지만 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 2022년 12월 19일 전입한 노호진의 임차보증금입니다. 전입일은 2025년 2월 21일 말소기준보다 앞서고 배당요구도 마쳤지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 신건 최저가 932,000,000원을 단독으로 놓고 가격 메리트를 평가할 단계가 아닙니다. 실질취득액은 932,000,000원에 배당 후 남는 임차보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다. 보증금과 확정일자를 확인해 승계액을 0원 또는 구체적 금액으로 확정하기 전까지는 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
