창원지방법원 2025타경920. 남해군 창선면 가인리 398에 위치한 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 주택과 부속건물 창고로 이용 중이며, 토지는 276.0㎡입니다. 현재 소유자는 정대규이고, 2020년 3월 27일 남해군수산업협동조합 근저당권 90,000,000원이 말소기준입니다. 이후 농업협동조합중앙회 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽은 권리와 달리 단정하기 어렵습니다. 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 91,228,010원이 시장 대비 싼지 비싼지를 비교할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 신건이라는 이유나 최저가 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 대신 현황도로 이용 부분, 제시외 건물의 포함 범위, 농촌지역 입지와 환금성 등을 현장에서 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경920 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 창선면 가인리 398 · 경상남도 남해군 창선면 흥선로634번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 부속건물 창고 |
| 토지 | 276.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정대규 (2020.03.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,228,010원 / 91,228,010원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남해군수산업협동조합 / 99,181,068원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리, 인수 0
임차인은 없습니다. 말소기준은 2020.03.27. 설정된 남해군수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 90,000,000원입니다. 이후 2025.08.11. 농업협동조합중앙회 가압류 54,640,000원과 2025.09.04. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.11.27.에는 을구 3번 근저당권 중 62,320,000원이 농업협동조합중앙회에 일부 이전된 등기가 있으나, 이는 을구 3번 근저당권의 일부이전으로 별도 근저당 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 평가하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 91,228,010원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 91,228,010원 | 89,185,906원 | 55,454,094원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 72,982,408원 | 71,268,725원 | 73,371,275원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,385,926원 | 56,934,979원 | 87,705,021원 |
유찰되면 매각가 자체는 72,982,408원, 58,385,926원으로 낮아지지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 회차별 가격 변화입니다. 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 80%나 64%가 곧바로 ‘싸다’는 뜻이 아닙니다. 이 물건의 응찰가 판단은 현장 상태와 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,228,010원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,042,104원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 남해군수산업협동조합 | 90,000,000원 | 89,185,906원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 54,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 144,640,000원 중 89,185,906원이 배당되고 55,454,094원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 남해군 창선면 가인리 고두마을 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌 지대로 농촌마을이 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주건물은 주택, 부속건물은 창고로 이용 중입니다. 주건물에는 위생·난방설비가, 부속건물에는 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 276.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 39,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 마을경관관리지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황도로. 본건 일부가 현황도로로 이용 중인 것으로 추정되며 정확한 면적은 측량 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 91,228,010원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 신건 가격만으로 저평가를 단정하지 않아야 합니다.
- 현황도로 측량. 토지 일부가 현황도로로 이용 중인 것으로 추정되므로 실제 이용면적과 경계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 기호 ㄱ이 매각에 포함되고 담장·석재데크 등도 토지가격에 포함평가된 점을 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 주건물은 벽돌조적조 슬래브지붕 단층 주택, 부속건물은 블럭조적조 슬래브지붕 단층 창고이므로 실제 보존상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권, 근저당권 일부이전, 가압류 및 경매개시결정의 현재 등기상태를 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 토지는 현장 확인”
권리 측면에서는 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격 판단에는 비교 실거래가 없고, 토지 일부는 현황도로 이용이 추정돼 측량 확인이 필요합니다. 여기에 일괄매각과 제시외 건물 포함, 농촌마을 입지까지 함께 고려해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 들어갈 사건이 아니라 실제 경계·이용상태와 시장에서의 처분 가능 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
